Czym jest akt notarialny?

Zakup mieszkania, domu lub działki wiąże się z określonymi formalnościami. Jedną z najważniejszych z nich jest podpisanie aktu notarialnego. Zarówno kupujący, jak i sprzedawca powinni wiedzieć, co zawiera i z czym wiąże się jego sporządzenie.

Co to jest akt notarialny?

Sam akt notarialny to szczególny typ dokumentu, który stwierdza w formie pisemnej złożone przez strony oświadczenie woli. Pod dokumentem muszą znaleźć się nie tylko podpisy stron, ale również notariusza odpowiedzialnego za jego stworzenie. Oczywiście akt notarialny może dotyczyć różnych kwestii, np. darowizny czy spadku. Nie w każdym przypadku jest on jednak obowiązkową formą. Wiele osób styka się z nim po raz pierwszy w momencie sprzedaży lub zakupu nieruchomości. 

Ta czynność wymaga zachowania szczególnej formy, co precyzuje art. 158 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Ustawa wskazuje jasno, że to jedyny zgodny z prawem sposób zawierania umów tego typu. Notariusz jest wobec tego nieodłącznym elementem całego procesu. Choć forma aktu notarialnego wiąże się z pewnymi kosztami, jednocześnie gwarantuje również zdecydowanie wyższy poziom bezpieczeństwa.

Co zawiera akt notarialny?

Akt notarialny dotyczący umowy zbycia nieruchomości musi zawierać kilka standardowych elementów. Treść różnych dokumentów będzie więc ze sobą zbieżna pod względem konstrukcji. Przekłada się to również na to, jak wygląda akt notarialny. Zazwyczaj to kilkustronicowy dokument podzielony na 5 głównych części. Zgodnie z prawem muszą się w nim znaleźć:

Wskazanie dokładnej daty oraz miejsca sporządzenia aktu, 
Informacje o notariuszu sporządzającym akt, 
Dane stron, 
Zasadnicza treść aktu notarialnego wskazująca, czego dotyczy, w tym opisująca nieruchomość oraz szczegóły transakcji,
Informacje na temat kwestii podatkowych dotyczących nieruchomości,
Informacje na temat wniesienia zmian do ksiąg wieczystych nieruchomości, 
Stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany, 
Podpisy stron zawierających umowę oraz podpis notariusza.

Forma aktu notarialnego

Umowa podpisywania w formie aktu notarialnego różni się w zasadniczy sposób od standardowego sposobu zatwierdzania dokumentów. Inaczej przebiega także jej podpisanie. Notariusz przyjmuje od stron ich oświadczenia woli, redaguje je, wyjaśnia wątpliwości i konsekwencje prawne podejmowanych decyzji. Po spisaniu oświadczeń odczytuje je stronom na głos. Dopiero po wyrażeniu przez nie świadomej zgody ma miejsce złożenie podpisów. Dzięki temu, przenosząc własność nieruchomości, zarówno nabywca jak i sprzedawca zyskują zdecydowanie wyższe bezpieczeństwo.

Co ważne: oryginalne akty notarialne są przechowywane w kancelarii notarialnej przez okres 5 lat. Każda ze stron otrzymuje wypisy tego dokumentu. Wypis jest jednak w pełni zgodny pod względem treści i ma moc oryginału. 

Czy akt notarialny jest aktem własności?

Akt notarialny nieruchomości to z perspektywy zarówno sprzedawcy jak i nabywcy niezwykle ważny dokument. Często kupujący zastanawiają się jednak, czy akt notarialny jest aktem własności i czy w związku z tym na jego podstawie mogą np. podejmować urzędowe formalności lub zgodnie z prawem dysponować swoją własnością. 

Warto mieć świadomość, że zasadniczo zapis notarialny jest potwierdzeniem oświadczeń woli stron. Finalnym potwierdzeniem własności lokalu, domu czy działki jest natomiast zawartość ksiąg wieczystych. Należy mieć to na uwadze, analizując dokumenty przedstawiane przez inne osoby, np. potencjalnego sprzedawcę. Nie zawsze akt notarialny sporządzony w przeszłości pozwoli na wskazanie osoby, która posiada nieruchomość w danej chwili.

Porównując akt notarialny a akt własności, warto mieć świadomość, że ten drugi typ dokumentu nie istnieje w polskim systemie prawnym. Zazwyczaj to skrót myślowy, którym określa się albo akt notarialny, albo wypis z ksiąg wieczystych.

Czy można zmienić treść aktu notarialnego?

W związku z tak szczególną formą wiele osób zastanawia się, czy można zmienić treść aktu notarialnego. Taka potrzeba pojawia się stosunkowo często, np. w związku z oczywistymi pomyłkami, które wymagają poprawy. W takiej sytuacji można załączyć do aktu protokół ze sprostowaniem. 

Strony muszą jednak – np. parafując, potwierdzić, że są świadome naniesienia poprawek w treści dokumentu. W przypadku większych poprawek, dotyczących np. kwestii merytorycznych, należy sporządzić aneks do aktu notarialnego. 

W przypadku takiego dokumentu również konieczne jest stawienie się u notariusza wszystkich stron, których podpisy widnieją pod umową. Niestety może się to również wiązać z koniecznością wniesienia powództwa o ustalenie treści ksiąg wieczystych do odpowiedniego sądu rejonowego. To natomiast oznacza dodatkowe koszty.

Kiedy akt notarialny nabiera mocy prawnej?

Akt notarialny nabiera mocy prawnej po złożeniu wszystkich wymaganych podpisów, o ile odpowiada wymaganej przez prawo formie. Niektóre czynności, które mogą być ujęte w akcie – dotyczące np. ustanowienia odrębnej własności albo powstania hipoteki – mogą natomiast nabrać mocy w terminie późniejszym. Co ważne: w akcie można ustalić np. sposób wniesienia opłaty za nieruchomość, która może mieć miejsce w późniejszym terminie.