Słownik kredytu hipotecznego – 200 pojęć z praktyki eksperta

Zanim bank da Ci kredyt, musi sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcesz kupić, nadaje się jako zabezpieczenie. Instytucja weryfikuje stan prawny (np. czy nie ma roszczeń, służebności lub współwłasności), stan techniczny, lokalizację oraz zgodność z planem zagospodarowania. Nie każda nieruchomość „przejdzie”. Np. kamienice z roszczeniami reprywatyzacyjnymi, domy na działkach rolnych czy lokale bez księgi wieczystej mogą zostać odrzucone.

Akt notarialny

Dokument sporządzony przez notariusza, wymagany przy przeniesieniu własności nieruchomości i ustanowieniu hipoteki. Bez aktu notarialnego nie kupisz/sprzedasz mieszkania ani domu. Koszty aktu zależą od wartości transakcji, szczegóły znajdziesz w artykule o kosztach zakupu nieruchomości.

Chcesz wiedzieć więcej o kosztach kredytu? Poniżej pełny przewodnik o kosztach zakupu nieruchomości.

To proces stopniowego zmniejszania Twojego długu wobec banku – z każdą zapłaconą ratą spłacasz kawałek kapitału i odsetki. To, jak szybko spada saldo, zależy od wybranego rodzaju rat. Przy ratach malejących kapitał spada równomiernie, przy ratach równych na początku spłacasz głównie odsetki.

AMRON (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami)

Ogólnopolska baza danych o cenach i wartościach nieruchomości w Polsce, prowadzona przez Związek Banków Polskich (ZBP) i Centrum AMRON. Służy bankom i rzeczoznawcom do analizy rynku oraz wsparcia wyceny nieruchomości na podstawie danych transakcyjnych i innych wiarygodnych źródeł.

Analityk kredytowy

Pracownik banku, który weryfikuje Twój wniosek kredytowy: sprawdza dokumenty, liczy zdolność, ocenia ryzyko. W prostszych sprawach to analityk podejmuje decyzję. W bardziej skomplikowanych przypadkach sprawę przekazuje wyżej, do komitetu kredytowego.

Aneks do umowy kredytowej

Pisemne porozumienie między kredytobiorcą a bankiem, które zmienia wybrane warunki obowiązującej umowy kredytu (np. oprocentowanie, okres spłaty, harmonogram rat lub zabezpieczenia). Wchodzi w życie po podpisaniu przez obie strony i staje się integralną częścią umowy.

B

Państwowy bank rozwoju, który realizuje programy wspierające finansowanie mieszkań, m.in. oferuje gwarancję wkładu własnego (np. w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy). Dzięki temu możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego bez pełnego wkładu własnego, przy wsparciu gwarancyjnym państwa.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK)

BIK to instytucja gromadząca i udostępniająca dane o historii kredytowej klientów banków, SKOK-ów i firm pożyczkowych w Polsce. Znajdują się tam informacje o Twoich obecnych i spłaconych zobowiązaniach oraz o terminowości spłat. BIK jest jednym z kluczowych źródeł wykorzystywanych przez banki przy ocenie wiarygodności kredytowej i wniosku o kredyt mieszkaniowy.

Bonitet kredytobiorcy

Ogólna ocena Twojej wiarygodności finansowej, coś w rodzaju „wizytówki” dla banku. Składają się na nią: stabilność dochodów, posiadany majątek, forma zatrudnienia, dotychczasowa historia kredytowa, w tym inne czynniki. Im lepszy bonitet, tym większe szanse na korzystne warunki zobowiązania.

Budowa systemem gospodarczym

Sposób realizacji inwestycji, w którym inwestor sam organizuje i nadzoruje budowę domu (z udziałem różnych ekip), bez generalnego wykonawcy. Przy kredycie na budowę domu bank w takim przypadku wymaga kosztorysu i harmonogramu prac, a środki wypłaca w transzach zgodnie z postępem budowy.

Bufor stopy procentowej

Dodatkowy margines (najczęściej ok. 2,5 punktu procentowego), o jaki bank sztucznie podnosi oprocentowanie przy liczeniu zdolności kredytowej. Chodzi o to, by sprawdzić, czy dasz radę spłacać raty nawet wtedy, gdy stopy procentowe pójdą mocno w górę. To wymóg wynikający z Rekomendacji S KNF.

C

Całkowity koszt kredytu

To łączna kwota wszystkich kosztów związanych z kredytem, które ponosi kredytobiorca, w tym odsetki, prowizje, ubezpieczenia oraz inne opłaty wymagane do uzyskania i obsługi hipoteki. Do porównywania ofert najlepiej używać wskaźnika RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania), który ujmuje większość całkowitych kosztów w jednej wartości procentowej.

Cel kredytowania

Powód zaciągnięcia kredytu określony w umowie, np. zakup mieszkania, budowa domu, remont, wykończenie, refinansowanie lub konsolidacja zobowiązań. Cel kredytu wpływa na warunki oferty, wymagane dokumenty i sposób wypłaty środków.

Cesja praw z umowy deweloperskiej

Przeniesienie na inną osobę praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej przed przeniesieniem własności lokalu. W praktyce oznacza odstąpienie miejsca w umowie nowemu nabywcy. Wymaga zgody dewelopera i może wpływać na warunki finansowania.

Cesja ubezpieczenia

Przeniesienie praw z polisy (np. ubezpieczenia nieruchomości albo na życie) na bank, który udziela kredytu. Wysokość polisy zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, rzadziej wartości kredytu. To standardowe zabezpieczenie przy kredycie hipotecznym.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG)

Fundusz chroniący nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, działający od lipca 2022 r. na podstawie tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Finansowany ze składek deweloperów, zapewnia zwrot środków wpłaconych na rachunek powierniczy w razie upadłości dewelopera lub banku prowadzącego rachunek.

Dochód netto / brutto

Dochód brutto to kwota przed potrąceniem podatków i składek, a dochód netto to kwota „na rękę”, którą faktycznie otrzymujesz. Przy ocenie zdolności kredytowej bank najczęściej bierze pod uwagę dochód netto, przy czym sposób jego wyliczania zależy od źródła i formy uzyskiwania dochodu. Np. przy JDG czy ryczałcie – każda instytucja liczy dochód inaczej.

Dochód z najmu a zdolność kredytowa

Część kredytodawców uwzględnia dochód z wynajmu przy ocenie zdolności kredytowej, pod warunkiem, że jest on legalny i udokumentowany (np. umowa najmu, wpływy na konto, rozliczenie w PIT). Natomiast sposób liczenia tego dochodu i jego akceptacja różnią się między bankami.

Doradca kredytowy (ekspert kredytowy)

Ekspert, pośrednik kredytowy, broker kredytowy to osoba, która pomaga dobrać i uzyskać kredyt hipoteczny, porównując oferty banków, oceniając zdolność kredytową oraz wspierając w kompletowaniu dokumentów i przejściu przez cały proces. Działa na podstawie wpisu do rejestru pośredników kredytowych KNF.

DTI (Debt to Income)

Wskaźnik określający, jaka część Twojego dochodu przeznaczana jest na spłatę wszystkich zobowiązań (kredytów, kart, limitów). Banki wykorzystują DTI do oceny zdolności kredytowej. Im niższy wskaźnik, tym większa szansa na uzyskanie hipoteki.

Dyspozycja uruchomienia kredytu

Formalny wniosek o wypłatę pieniędzy z przyznanego kredytu. Składasz go w banku po spełnieniu wszystkich warunków z umowy, m.in. po dostarczeniu aktu notarialnego, ubezpieczenia, potwierdzenia wpłaty wkładu własnego. Dopiero po złożeniu dyspozycji pieniądze trafiają na konto sprzedającego.

Dziennik budowy

Urzędowy dokument prowadzony w trakcie realizacji inwestycji, w którym odnotowuje się przebieg prac budowlanych, ich etapy oraz wpisy kierownika budowy i innych uczestników procesu. Przy kredycie na budowę domu instytucja może wymagać jego kopii jako potwierdzenia postępu prac przed wypłatą kolejnych transz.

E

Egzekucja komornicza

Postępowanie prowadzone przez komornika w celu odzyskania niespłaconego długu, w ostateczności również z nieruchomości obciążonej hipoteką. To skrajny scenariusz, do którego dochodzi dopiero po wypowiedzeniu umowy i wyczerpaniu innych możliwości.

EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate)

Stawka referencyjna dla kredytów hipotecznych udzielanych w euro, odpowiednik WIBOR-u dla waluty euro. Publikowana dla kilku terminów (1, 3, 6 i 12 miesięcy) i stosowana m.in. przy kredytach oraz innych produktach finansowych w euro. Przy kredycie hipotecznym w euro oprocentowanie zwykle opiera się na formule EURIBOR + marża banku.

F

Standardowy dokument przekazywany przez instytucję przed zawarciem umowy kredytu hipotecznego. Zawiera najważniejsze parametry oferty (m.in. kwotę kredytu, oprocentowanie, RRSO, wysokość rat i całkowity koszt). Umożliwia porównanie ofert różnych banków na jednolitych zasadach.

Fundusz remontowy

Comiesięczna opłata, którą płacisz jako właściciel mieszkania na rzecz wspólnoty lub spółdzielni – przeznaczona na utrzymanie i remonty budynku. Bank może uwzględnić tę opłatę jako Twój stały koszt przy liczeniu zdolności kredytowej.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (FWK)

Mechanizm pomocy dla osób mających trudności ze spłatą kredytu hipotecznego. FWK umożliwia otrzymanie czasowego wsparcia w spłacie rat (pożyczki z funduszu), a po spełnieniu określonych warunków część zobowiązania może zostać umorzona.

G

Generalny wykonawca

Firma odpowiedzialna za kompleksową realizację inwestycji budowlanej, często aż do stanu „pod klucz”, koordynująca wszystkie prace i podwykonawców. Przy kredycie na budowę bank zwykle wymaga umowy z wykonawcą, kosztorysu oraz harmonogramu prac.

Grunt (działka budowlana)

Nieruchomość gruntowa przeznaczona pod zabudowę, na której można wybudować dom. Przy kredycie na zakup działki i budowę domu bank sprawdza m.in. przeznaczenie w MPZP (miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego) lub decyzję o warunkach zabudowy (WZ).

Gwarancja BGK

Zabezpieczenie części wkładu własnego udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego, stosowane m.in. w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. Dzięki tej gwarancji możliwe jest uzyskanie kredytu mieszkaniowego bez pełnego wkładu własnego, przy wsparciu państwowym.

H

Ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości jako zabezpieczenie spłaty kredytu, wpisywane do działu IV księgi wieczystej. Daje instytucji prawo dochodzenia należności z nieruchomości w razie braku spłaty zobowiązania, nie przenosząc jednak własności – właścicielem pozostaje kredytobiorca.

Hipoteka kaucyjna

Historyczna forma hipoteki (stosowana do 2011 r.), która zabezpieczała wierzytelność o nieokreślonej wysokości. Można ją jeszcze spotkać w starszych księgach wieczystych. Obecnie stosuje się wyłącznie hipotekę do oznaczonej sumy pieniężnej.

Hipoteka łączna

Hipoteka obciążająca więcej niż jedną nieruchomość na zabezpieczenie tego samego kredytu. Stosowana np. wtedy, gdy wartość jednej nieruchomości nie wystarcza do pokrycia wymaganego LTV.

Hipoteka przymusowa

Hipoteka wpisywana do księgi wieczystej bez zgody właściciela nieruchomości – na podstawie tytułu wykonawczego (np. wyroku sądu). To narzędzie, które bank lub inny wierzyciel może zastosować, gdy dłużnik nie spłaca swoich zobowiązań.

Hipoteka umowna

Najczęściej stosowany rodzaj hipoteki, ustanawiany na podstawie umowy między kredytobiorcą a bankiem jako zabezpieczenie kredytu. Wpis do księgi wieczystej następuje za zgodą właściciela nieruchomości i jest warunkiem udzielenia finansowania.

Historia kredytowa

Zapis informacji o Twoich obecnych i spłaconych zobowiązaniach oraz o terminowości ich regulowania. Banki wykorzystują ją do oceny wiarygodności kredytowej, a jej głównym źródłem są m.in. raporty BIK. Dobra historia kredytowa zwiększa szanse na uzyskanie finansowania i lepsze warunki oferty.

Kontrola postępu prac (najczęściej budowy domu) przeprowadzana przez bank lub rzeczoznawcę na jego zlecenie, zwykle przed wypłatą kolejnej transzy kredytu. Jej celem jest potwierdzenie, że środki z poprzedniej transzy zostały wykorzystane zgodnie z kosztorysem i harmonogramem prac.

Intrecyza (rozdzielność majątkowa)

Umowa majątkowa między małżonkami, którą wyłącza wspólność majątkowa. Ma duże znaczenie przy kredycie hipotecznym. W zależności od banku, intercyza może wymagać udziału obojga małżonków we wniosku lub pozwolić na samodzielne zaciągnięcie kredytu.

J

JDG (jednoosobowa działalność gospodarcza)

Jedna z najczęstszych form prowadzenia firmy w Polsce. Banki różnią się podejściem do dochodu z JDG: jedne wymagają 12 miesięcy prowadzenia firmy, inne akceptują 6 miesięcy. Forma opodatkowania (skala podatkowa, liniówka, ryczałt) wpływa na to, jak bank policzy Twoją zdolność kredytową.

Sprawdź, jak instytucje podchodzą do działalności na ryczałcie.

K

Karencja

Okres, w którym spłacasz same odsetki od wypłaconej kwoty, bez spłaty kapitału. Karencja bywa dobrowolna i obligatoryjna. Ta druga obowiązuje w większości banków i pojawia się najczęściej przy kredycie na budowę domu, wypłacanym w transzach.

Karta kredytowa a zdolność kredytowa

Przy ocenie zdolności bank uwzględnia przyznany limit karty jako potencjalne zobowiązanie, nawet jeśli nie jest wykorzystywany. Może to obniżać zdolność kredytową, dlatego przed złożeniem wniosku o hipotekę warto zamknąć nieużywane kredytówki i limity.

Klauzule abuzywne (niedozwolone)

Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które rażąco naruszają jego interesy i są sprzeczne z dobrymi obyczajami. Takie zapisy nie wiążą konsumenta, nawet jeśli znajdują się w podpisanej umowie. Były szczególnie istotne m.in. w sprawach kredytów walutowych (tzw. frankowych).

KNF (Komisja Nadzoru Finansowego)

Organ nadzorujący rynek finansowy w Polsce. W kontekście hipotek, to KNF wydaje rekomendacje regulujące zasady udzielania kredytów (np. Rekomendacja S), określa wymagany wkład własny i prowadzi rejestr pośredników kredytowych.

Komitet kredytowy

Wewnętrzne ciało decyzyjne w banku, które podejmuje decyzje w bardziej złożonych lub niestandardowych sprawach kredytowych. Analizuje przypadki wymagające odstępstw od standardowych zasad, np. wyższe kwoty kredytu, nietypowe źródła dochodu czy podwyższone ryzyko.

Konsolidacja zobowiązań

Połączenie kilku kredytów (gotówkowych, kart, limitów) w jeden kredyt hipoteczny. Cel? Obniżenie łącznej raty i uproszczenie spłaty, np. zamiast 5 rat płacisz jedną. Przy konsolidacji „pod hipotekę” zabezpieczeniem staje się Twoja nieruchomość.

Kosztorys budowlany

Szczegółowe zestawienie planowanych prac i ich kosztów przy budowie domu, obejmujące kolejne etapy inwestycji. Kosztorys jest wymagany przez bank przy kredycie budowlanym i stanowi podstawę do ustalenia harmonogramu oraz wypłaty transz finansowania.

Koszty okołokredytowe

Wszystkie wydatki towarzyszące hipotece, które nie wchodzą w skład raty: taksa notarialna, opłata sądowa za wpis hipoteki, wycena nieruchomości, ubezpieczenia czy PCC.

KPiR (Księga Przychodów i Rozchodów)

Uproszczona ewidencja księgowa stosowana przez przedsiębiorców (np. JDG), służąca do rejestrowania przychodów i kosztów działalności. Przy kredycie hipotecznym bank wykorzystuje dane z KPiR do wyliczenia dochodu kredytobiorcy. Przy czym sposób jego przeliczania na zdolność kredytową różni się w zależności od instytucji.

KRD (Krajowy Rejestr Długów)

Rejestr dłużników gromadzący informacje o osobach i firmach zalegających z płatnościami. Obecność w KRD negatywnie wpływa na wiarygodność kredytową i może uniemożliwić uzyskanie finansowania. Zwykle konieczne jest najpierw uregulowanie zobowiązania i usunięcie wpisu.

Kredyt budowlano-hipoteczny

Kredyt celowy na budowę domu: systemem gospodarczym lub z generalnym wykonawcą. Kredyt na budowę domu wypłacany jest najczęściej w transzach w miarę postępu prac budowlanych. Do zakończenia budowy zazwyczaj obowiązuje karencja.

Kredyt denominowany

Kredyt, którego kwota jest określona w walucie obcej (np. CHF, EUR), ale wypłata i spłata następuje w złotówkach, po kursie z dnia operacji. Oznacza to, że wysokość zadłużenia i rat zależy od kursu waluty. Obecnie tego typu kredyty są praktycznie niestosowane i kojarzone głównie z tzw. kredytami frankowymi.

Kredyt hipoteczny

Kredyt indeksowany

Kredyt udzielony w złotówkach, którego saldo jest powiązane z walutą obcą (np. CHF) i przeliczane po kursie z dnia uruchomienia. Raty są następnie ustalane według bieżącego kursu waluty, co wiąże się z ryzykiem kursowym. Obecnie to produkt historyczny, nadal spłacany przez część kredytobiorców.

Kredyt konsolidacyjny hipoteczny

Kredyt zabezpieczony hipoteką, którego celem jest spłata i połączenie kilku istniejących zobowiązań (np. kredytów gotówkowych, kart, limitów) w jedną, niższą łączną ratę.

Kredyt na remont lub wykończenie

Kredyt hipoteczny przeznaczony na prace remontowe istniejącej nieruchomości lub wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim. Przy kredycie na remont lub wykończenie nieruchomości bank może wymagać kosztorysu oraz rozliczenia wydatków (np. fakturami) i często wypłaca środki w transzach.

Kredyt pomostowy

Krótkoterminowe finansowanie służące do pokrycia przejściowej luki finansowej, np. między sprzedażą jednej nieruchomości a zakupem kolejnej. W praktyce przy kredytach hipotecznych często oznacza też tymczasowo wyższe koszty do czasu ustanowienia docelowego zabezpieczenia, np. wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

W czystej formie oferowany rzadko. Częściej instytucje rozwiązują to poprzez zabezpieczenie na dwóch nieruchomościach jednocześnie.

Kredyt walutowy

Kredyt udzielony i rozliczany w walucie obcej (np. EUR, dawniej także CHF), a nie w złotych. Jego koszt zależy nie tylko od oprocentowania, ale również od kursu waluty. Gdy kurs rośnie, może wzrosnąć zarówno rata, jak i saldo zadłużenia wyrażone w złotówkach.

Kredytobiorca

Osoba lub osoby, które zawierają z bankiem umowę kredytu i zobowiązują się do jego spłaty na określonych warunkach. Gdy kredyt zaciąga kilka osób, zwykle ponoszą one solidarną odpowiedzialność za spłatę wobec banku.

Księga wieczysta

Księgi wieczyste to rejestr prowadzony przez sąd rejonowy, zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości: kto jest właścicielem, jakie są obciążenia (np. hipoteka), czy są ograniczenia. Składa się z 4 działów. To jeden z pierwszych dokumentów, które bank sprawdza przed udzieleniem kredytu.

Kwota do dyspozycji

Kwota, która realnie trafia na konto sprzedającego, po odliczeniu prowizji, ubezpieczeń i innych kosztów finansowanych z kredytu. Może być niższa od kwoty zobowiązania widniejącej w umowie.

L

Licytacja komornicza nieruchomości

Publiczna sprzedaż nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej. Cena wywoławcza to 3/4 wartości oszacowanej przy pierwszej licytacji lub 2/3 przy drugiej. To skrajny scenariusz, do którego dochodzi po wypowiedzeniu umowy i długim okresie niespłacania inwestycji.

Limit w koncie (linia debetowa)

Przyznany przez kredytodawcę limit zadłużenia w rachunku osobistym, z którego można korzystać „na minus”. Przy ocenie zdolności kredytowej bank traktuje go jako potencjalne zobowiązanie, nawet jeśli nie jest wykorzystywany, w wyniku czego może on obniżać zdolność.

List zastawny

Papier wartościowy emitowany przez bank hipoteczny, zabezpieczony portfelem wierzytelności hipotecznych. To jeden ze sposobów, w jaki instytucje pozyskują pieniądze na udzielanie kredytów hipotecznych.

LTV (Loan to Value)

LTV wpływa na warunki kredytu i wymagane zabezpieczenia.

Marża

Zazwyczaj stały składnik oprocentowania obok stawki referencyjnej (np. WIBOR/EURIBOR). Zmiana marży wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża mocno wpływa na ratę: niższa marża = niższe oprocentowanie i rata. I na odwrót: im wyższa marża, tym wyższa rata docelowa.

Dokument planistyczny gminy, który określa, co można budować na danym terenie. Istotny szczególnie przy kredycie na zakup działki lub budowę domu. Jeśli MPZP nie obejmuje danego terenu, potrzebny jest dokument o warunkach zabudowy (WZ).

N

Nieruchomość budynkowa

Budynek (np. dom jednorodzinny) stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, najczęściej w sytuacji, gdy grunt jest oddany w użytkowanie wieczyste. W praktyce oznacza to, że właścicielem budynku jest użytkownik wieczysty. Natomiast sam grunt należy do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu. Wiele takich gruntów jest sukcesywnie przekształcanych w pełną własność.

Nieruchomość gruntowa

Działka ziemi stanowiąca odrębny przedmiot własności, ujawniona w księdze wieczystej. Przy kredycie na budowę domu to zazwyczaj pierwsza nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie (hipotekę) dla banku.

Nieruchomość lokalowa

Samodzielny lokal (najczęściej mieszkanie) wyodrębniony jako odrębna nieruchomość, z własną księgą wieczystą. Oznacza to pełną własność lokalu i udział w nieruchomości wspólnej. Jest to najczęstszy przedmiot kredytu hipotecznego. Różni się od spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Nota odsetkowa

Dokument informujący o wysokości naliczonych odsetek, np. przy wypłacie transz, zmianie oprocentowania lub nadpłacie kredytu.

Notariusz

Osoba zaufania publicznego uprawniona do sporządzania aktów notarialnych i poświadczania czynności prawnych. Przy kredycie hipotecznym przygotowuje m.in. umowę sprzedaży nieruchomości, oświadczenie o ustanowieniu hipoteki oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Jego wynagrodzenie stanowi część kosztów zakupu nieruchomości.

Numer księgi wieczystej

Unikalny identyfikator księgi wieczystej nieruchomości, niezbędny w procesie kredytowym. Dzięki niemu bank (i Ty jako kredytobiorca) możesz sprawdzić stan prawny nieruchomości w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

O

Odmowa kredytowa

Negatywna decyzja banku o nieudzieleniu kredytu. Może wynikać m.in. ze zbyt niskiej zdolności kredytowej, negatywnej historii w BIK, problemów z nieruchomością lub niespełnienia wewnętrznych kryteriów banku. Odmowa kredytu w jednym banku nie przekreśla szans w innych instytucjach, które mogą stosować odmienne zasady oceny.

Odstąpienie od umowy kredytowej

Prawo konsumenta do rezygnacji z kredytu w terminie 14 dni od zawarcia umowy, bez podawania przyczyny. Jeśli środki zostały już wypłacone, należy je zwrócić wraz z należnymi odsetkami za okres korzystania z hipoteki.

Okres kredytowania

Czas, na jaki zaciągasz kredyt mieszkaniowy. W Polsce najczęściej od 15 do 35 lat. Im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata, ale wyższy całkowity koszt kredytu. I odwrotnie: krótszy okres to wyższa rata, ale mniejsze odsetki łącznie.

Operat szacunkowy

Inaczej mówiąc, wycena nieruchomości to dokument sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, określający wartość rynkową nieruchomości. Stanowi podstawę dla banku do oceny zabezpieczenia kredytu, w tym ustalenia maksymalnej kwoty finansowania i wskaźnika LTV.

Oprocentowanie stałe

Oprocentowanie ustalone na określony czas (najczęściej kilka lat). Zwykle wyższe niż zmienne na starcie, ale daje przewidywalność w okresie stałej stopy procentowej.

Oprocentowanie zmienne

Oparte o stawkę referencyjną (np. WIBOR/EURIBOR) + marżę. Zmienia się najczęściej co 3 lub 6 miesięcy, rzadziej 12 miesięcy. Zmiana stawki to zmiana oprocentowania i tym samym – zmiana raty.

PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych)

Podatek w wysokości 2% wartości nieruchomości przy zakupie na rynku wtórnym, płacony przez kupującego. Nie występuje przy zakupie od dewelopera (rynek pierwotny). Dodatkowo przy ustanowieniu hipoteki pobierany jest PCC w stałej wysokości 19 zł.

Lokalna, coroczna opłata na rzecz gminy, której wysokość zależy od rodzaju i powierzchni nieruchomości oraz stawek uchwalanych przez samorząd. Nie jest kosztem kredytu, ale stanowi stały element wydatków właściciela, który warto uwzględnić w budżecie.

Poręczenie (poręczyciel)

Forma zabezpieczenia hipoteki, w której osoba trzecia zobowiązuje się spłacić zobowiązanie, jeśli kredytobiorca tego nie zrobi. Dla banku jest to zobowiązanie poręczyciela, które może obniżać jego zdolność kredytową.

Pozwolenie na budowę

Decyzja administracyjna uprawniająca do rozpoczęcia i prowadzenia robót budowlanych. Przy kredycie na budowę domu pozwolenie jest dokumentem kluczowym – bez niego bank nie uruchomi finansowania.

Pozwolenie na użytkowanie

Decyzja administracyjna potwierdzająca, że budowa została zakończona zgodnie z projektem i przepisami, a obiekt może być legalnie użytkowany. Przy kredycie na budowę jest często wymagane przy ostatecznym rozliczeniu inwestycji i zakończeniu okresu karencji.

Prawomocność wpisu hipoteki

Stan, w którym wpis hipoteki do księgi wieczystej staje się ostateczny i nie podlega już zaskarżeniu (zwykle ok. 2-3 tygodnie od doręczenia zawiadomienia). W praktyce dla kredytobiorcy najważniejsze jest jednak już samo dokonanie wpisu hipoteki, bo od tego momentu bank nie powinien dalej pobierać podwyższonych kosztów zabezpieczenia pomostowego.

Prolongata

Uzgodnione z bankiem wydłużenie terminu spłaty kredytu lub przesunięcie terminu płatności raty. Stosowana w sytuacjach przejściowych trudności finansowych, zwykle jako rozwiązanie tymczasowe przed ewentualną restrukturyzacją.

Promesa bezciężarowego wydzielenia („bezciężarówka”)

Oświadczenie banku finansującego dewelopera, że po spełnieniu określonych warunków (np. wpłacie ustalonej kwoty) zwolni dane mieszkanie spod swojej hipoteki. Dzięki temu lokal może zostać przeniesiony na kupującego bez obciążeń kredytem dewelopera.

Promesa udzielenia kredytu

Przyrzeczenie kredytu po analizie sytuacji finansowej klienta (bez pełnej analizy dokumentów nieruchomości, w tym dokumentów prawnych, jak umowa przedwstępna). Promesa kredytowa jest przydatna np. na etapie szukania nieruchomości.

Promesa zatrudnienia

Dokument od pracodawcy potwierdzający zamiar kontynuacji zatrudnienia pracownika po zakończeniu obecnej umowy. Bywa wymagany przez instytucje przy ocenie zdolności kredytowej, szczególnie gdy umowa o pracę jest na czas określony i wkrótce wygasa.

Prospekt informacyjny

Dokument, który deweloper ma obowiązek przekazać przed zawarciem umowy deweloperskiej, zawierający kluczowe informacje o inwestycji: m.in. stan prawny gruntu, opis przedsięwzięcia, harmonogram, standard wykończenia oraz dane o sytuacji finansowej dewelopera.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Dokument sporządzany przy odbiorze mieszkania od dewelopera, który potwierdza przekazanie lokalu kupującemu. Zawiera informacje o stanie technicznym oraz ewentualnych wadach i usterkach zgłoszonych przy odbiorze. Na jego podstawie bank często uruchamia ostatnią transzę kredytu.

Prowizja za udzielenie kredytu

Jednorazowa opłata pobierana przez bank za przyznanie i uruchomienie kredytu, najczęściej wyrażona jako procent jego kwoty (np. 0-2%). Nie jest stosowana przez wszystkie banki. W niektórych przypadkach prowizja może być doliczona do kwoty kredytu (salda) zamiast płatności z góry.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Opłata, którą instytucja może naliczyć w przypadku nadpłaty lub całkowitej spłaty kredytu przed terminem. Jej zasady wynikają z umowy i przepisów prawa. W kredytach hipotecznych często obowiązuje tylko w pierwszych latach (np. do 3 lat) od zawarcia umowy.

Przejęcie długu hipotecznego

Przeniesienie zobowiązania kredytowego na inną osobę, np. po rozwodzie, darowiźnie nieruchomości, spadku. Wymaga zgody banku, który ponownie ocenia zdolność kredytową nowego dłużnika.

Przedterminowa spłata całkowita

Jednorazowa spłata całego pozostałego salda kredytu hipotecznego przed końcem okresu kredytowania. Po spłacie bank wydaje zaświadczenie potrzebne do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Przewalutowanie kredytu

Zmiana waluty zobowiązania (np. z CHF na PLN) dokonywana na podstawie aneksu do umowy kredytowej. Wymaga ustalenia kursu przeliczenia, który wpływa na wysokość zadłużenia i rat. Bywa kluczowym elementem negocjacji lub sporów.

Pożyczka hipoteczna

Kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, udzielany bez określonego celu (środki można przeznaczyć dowolnie). Pożyczka hipoteczna zwykle ma mniej korzystne warunki niż kredyt mieszkaniowy, np. wyższą marżę i niższy maksymalny poziom LTV.

R

Rachunek powierniczy

Specjalny rachunek bankowy prowadzony dla dewelopera, na który trafiają wpłaty kupujących. Środki są chronione i wypłacane deweloperowi zgodnie z postępem inwestycji (rachunek otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności (rachunek zamknięty), co stanowi zabezpieczenie dla nabywcy.

Rada Polityki Pieniężnej (RPP)

Organ Narodowego Banku Polskiego odpowiedzialny za ustalanie stóp procentowych w Polsce i prowadzenie polityki pieniężnej. Decyzje RPP wpływają na poziom rynkowych stawek (np. WIBOR), a tym samym na wysokość rat kredytów ze zmiennym oprocentowaniem.

Rata odsetkowa

Rata obejmująca wyłącznie odsetki od kredytu, bez spłaty kapitału. Występuje najczęściej w okresie karencji, np. podczas budowy domu, gdy kredyt jest wypłacany w transzach.

Raty kapitałowo-odsetkowe

Standardowy typ raty kredytu hipotecznego. Składa się z części kapitałowej (spłata pożyczonej kwoty) i odsetkowej (koszt pieniądza). Proporcje obu składników zmieniają się w czasie, w zależności od wybranego rodzaju rat.

Raty malejące

Kapitał dzielony „po równo” na każdą ratę. Pierwsze raty są najwyższe, potem spadają. Zwykle raty malejące dają niższy koszt odsetek niż raty równe, ale wymagają wyższej zdolności kredytowej na start.

Raty równe (raty annuitetowe)

Raty o zbliżonej wysokości przez cały okres kredytu (przy niezmiennym oprocentowaniu). Jeśli zmieni się WIBOR – zmieni się też rata. Na początku w takiej racie jest więcej odsetek, z czasem rośnie część kapitałowa.

Raty stałe

Raty o tej samej wysokości przez cały okres kredytu. W praktyce w hipotekach to opcja niemal niedostępna. Częściej spotkasz „stałe oprocentowanie na kilka lat”, a nie stałą ratę na 25-30 lat.

Refinansowanie (rolowanie długu)

To po prostu przeniesienie kredytu do innego banku, żeby obniżyć ratę lub koszt zobowiązania albo dobrać środki finansowe na dowolny cel. Refinansowanie opłaca się, gdy różnica w marży jest na tyle duża, że pokryje koszty przeniesienia.

Refinansowanie wkładu własnego

Zwrot środków wpłaconych jako zadatek, zaliczka lub opłata rezerwacyjna – finansowany z kredytu hipotecznego (jeśli bank to akceptuje). Przydatne, gdy chcesz odzyskać wpłacone pieniądze po uruchomieniu kredytu.

Rejestr pośredników kredytowych (KNF)

Publiczny wykaz prowadzony przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF), zawierający osoby i firmy uprawnione do pośrednictwa przy kredytach hipotecznych. Sprawdzenie wpisu w rejestrze pozwala zweryfikować, czy doradca działa legalnie i pod nadzorem.

Rekomendacja S

Zbiór wytycznych KNF dla banków dotyczących dobrych praktyk przy udzielaniu i zarządzaniu kredytami hipotecznymi. W praktyce wpływa m.in. na sposób badania zdolności kredytowej, poziom akceptowanego ryzyka, wymagany wkład własny i okres kredytowania. Dlatego instytucje często liczą zdolność ostrożniej niż wynika to tylko z dochodu klienta.

Rekomendacja T

Zbiór wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego dotyczących zarządzania ryzykiem w kredytach detalicznych (np. gotówkowych, kartach kredytowych, limitach w koncie). Uzupełnia Rekomendację S i razem z nią wpływa na politykę kredytową banków oraz sposób oceny zdolności klientów.

Restrukturyzacja kredytu

Zmiana warunków spłaty kredytu, np. wydłużenie okresu, obniżenie raty lub zmiana harmonogramu, stosowana w razie problemów ze spłatą. W przypadku kredytu hipotecznego bank ma obowiązek umożliwić złożenie wniosku o restrukturyzację i rozpatrzyć go przed wypowiedzeniem umowy, jeśli uzasadnia to sytuacja majątkowa konsumenta.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy (RKM)

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania)

Wskaźnik RRSO pokazuje całkowity koszt kredytu w ujęciu rocznym, obejmując m.in. odsetki, prowizje i inne opłaty. Umożliwia porównanie ofert różnych banków na jednolitych zasadach, niezależnie od struktury kosztów.

Rynek nieruchomości, na którym kupujesz lokal od dotychczasowego właściciela (z „drugiej ręki”). Transakcja wiąże się z obowiązkiem zapłaty PCC (2% wartości), ale sam proces zakupu jest zwykle szybszy i prostszy niż w przypadku rynku pierwotnego.

Rzeczoznawca majątkowy

Osoba posiadająca państwowe uprawnienia do wyceny nieruchomości, wpisana do centralnego rejestru. Sporządza operat szacunkowy m.in. na potrzeby banku przy kredycie hipotecznym. Koszt i forma wyceny zależą od instytucji oraz rodzaju nieruchomości.

S

Saldo kredytu

Aktualna kwota kapitału pozostającego do spłaty w danym momencie. Zmniejsza się wraz ze spłatą części kapitałowej raty. Można je sprawdzić w bankowości internetowej lub na zaświadczeniu o saldzie z banku.

Sankcja kredytu darmowego

Uprawnienie konsumenta polegające na tym, że w razie naruszenia przez bank obowiązków informacyjnych może on spłacić kredyt bez odsetek i innych kosztów, zwracając jedynie kapitał. W praktyce dotyczy głównie kredytów konsumenckich.

Standard wykończenia mieszkania przekazywanego przez dewelopera, obejmujący m.in. wykonane ściany, wylewki oraz doprowadzenie instalaci, ale bez elementów wykończeniowych (np. podłóg, kuchni, białego montażu). Bank może sfinansować wykończenie jako część kredytu hipotecznego.

Stopa lombardowa

Jedna ze stóp procentowych NBP. Ma znaczenie przy obliczaniu odsetek maksymalnych – odsetki od kredytu nie mogą przekroczyć dwukrotności stopy lombardowej.

Stopa referencyjna NBP

Podstawowa stopa procentowa ustalana przez Radę Polityki Pieniężnej. Wpływa pośrednio na poziom WIBOR-u i koszty wszystkich kredytów w Polsce.

Podstawa, na jakiej przysługuje Ci prawo do nieruchomości (np. własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste). Kredytodawca weryfikuje go w księdze wieczystej, ponieważ od rodzaju tytułu zależy, czy i w jakim zakresie nieruchomość może stanowić zabezpieczenie kredytu.

U

Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy

Polisa na życie (często z cesją na bank), która stanowi dodatkowe zabezpieczenie spłaty kredytu na wypadek śmierci lub trwałej niezdolności do pracy. Nie jest obowiązkowa, ale banki mocno ją promują, a niekiedy obniżają za nią marżę.

Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych

Obowiązkowe ubezpieczenie wymagane przez instytucje kredytowe. Chroni nieruchomość (mury i elementy stałe) przed zdarzeniami losowymi: pożar, zalanie, huragan itp. Polisa nieruchomości musi mieć cesję na bank.

Ułamkowa część prawa własności (np. 1/2), przysługująca współwłaścicielowi. Może być przedmiotem obrotu (np. wykupu przez drugiego współwłaściciela). Nie każdy bank akceptuje finansowanie takiej transakcji, a możliwość ustanowienia hipoteki zależy od konkretnej sytuacji prawnej.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska zawierana w formie aktu notarialnego między kupującym a deweloperem, regulująca warunki nabycia lokalu na rynku pierwotnym. Określa m.in. cenę, harmonogram wpłat na rachunek powierniczy, termin realizacji inwestycji oraz standard wykończenia.

Umowa kredytowa

Podstawowy dokument regulujący prawa i obowiązki kredytobiorcy oraz banku, w tym m.in. kwotę kredytu, zasady spłaty, oprocentowanie, zabezpieczenia i skutki opóźnień. To najważniejszy dokument w całym procesie kredytowym, dlatego przed podpisaniem warto go dokładnie przeanalizować.

Umowa przedwstępna

Umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości na ustalonych warunkach (np. cena, termin). Umowa przedwstępna może mieć formę pisemną lub aktu notarialnego, przy czym forma notarialna daje silniejsze zabezpieczenie roszczeń.

Umowa pośrednictwa

Umowa zawierana z agencją nieruchomości, która określa zasady współpracy przy poszukiwaniu lub sprzedaży nieruchomości oraz wysokość wynagrodzenia pośrednika. Prowizja agencji stanowi dodatkowy koszt transakcji. Zazwyczaj nie jest on finansowany z kredytu hipotecznego.

Umowa rezerwacyjna

Wstępna umowa zawierana z deweloperem, na mocy której wybrane mieszkanie jest czasowo zarezerwowane dla kupującego. Od 2022 r. umowa rezerwacyjna jest uregulowana ustawowo, a opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny nieruchomości.

Upadłość konsumencka

Postępowanie sądowe umożliwiające osobie fizycznej oddłużenie w sytuacji, gdy nie jest w stanie spłacać zobowiązań. Ma poważne konsekwencje dla posiadanego kredytu. Nieruchomość może zostać sprzedana w ramach licytacji na pokrycie długów.

Ustawa deweloperska

Akt prawny chroniący nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym. Określa m.in. obowiązki dewelopera, zasady stosowania rachunków powierniczych, zakres prospektu informacyjnego oraz funkcjonowanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).

Ustawa o kredycie hipotecznym

Ustawa z 2017 r. regulująca zasady udzielania kredytów zabezpieczonych hipoteką. Ustawa o kredycie hipotecznym określa m.in. obowiązki informacyjne banku, prawo do wcześniejszej spłaty, odstąpienia od umowy w ciągu 14 dni oraz możliwość restrukturyzacji kredytu.

Użytkowanie wieczyste

Prawo do korzystania z gruntu należącego do Skarbu Państwa lub gminy przez określony czas (najczęściej do 99 lat), z możliwością jego przedłużenia. W praktyce oznacza, że jesteś użytkownikiem gruntu, a nie jego właścicielem. Banki akceptują użytkowanie wieczyste jako zabezpieczenie kredytu, ale weryfikują okres jego obowiązywania i warunki.

W

Warunki zabudowy (WZ)

Decyzja administracyjna określająca, co i na jakich zasadach można wybudować na danym terenie, wydawana wtedy, gdy dla działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Przy kredycie na budowę domu instytucja sprawdza, czy WZ pozwalają na realizację planowanej inwestycji.

Wcześniejsza spłata (nadpłata)

Wcześniejsza spłata to spłata części albo całości kredytu przed terminem. Po nadpłacie bank może: skrócić okres kredytu (rata zwykle zostaje podobna) albo obniżyć ratę (okres zostaje bez zmian) – czasem możesz wybrać wariant. Najczęściej trzeba złożyć dyspozycję w banku (w oddziale lub online). Zasady nadpłat zależą od konkretnej oferty i banku.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate)

Stawka referencyjna używana przy wielu kredytach ze zmiennym oprocentowaniem (np. WIBOR 3M, 6M). Jej zmiana wpływa na oprocentowanie i ratę zgodnie z zasadami w umowie kredytowej. Spadek WIBOR oznacza spadek raty, rzadziej okresu kredytowania. A wzrost stawki oznacza wzrost raty, rzadziej wydłużenie okresu kredytowania.

WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight)

Nowy wskaźnik referencyjny, który ma docelowo zastąpić WIBOR. Oparty na rzeczywistych transakcjach overnight na rynku międzybankowym, a nie na deklaracjach banków. Proces przejścia trwa, a szczegóły i terminy mogą się jeszcze zmieniać.

Wkład własny

Środki własne, które wnosisz przy zakupie nieruchomości, resztę finansuje bank. Minimalny wymagany poziom to zazwyczaj 10-20% wartości nieruchomości. Im wyższy wkład własny, tym niższe LTV i lepsze warunki kredytu.

Wniosek kredytowy

Formalny dokument składany w banku wraz z kompletem dokumentów. Inicjuje proces analizy i decyzji kredytowej. Od kompletności i jakości wniosku zależy czas oczekiwania na decyzję.

Wniosek KW-WPIS

Formularz składany do sądu wieczystoksięgowego w celu dokonania wpisu lub wykreślenia prawa w księdze wieczystej (np. hipoteki). Opłata za wpis hipoteki wynosi 200 zł, a wniosek można złożyć samodzielnie lub za pośrednictwem notariusza.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej

Dokonany przez sąd wieczystoksięgowy wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej, który formalnie ustanawia zabezpieczenie kredytu na nieruchomości. Do czasu wpisu instytucja zwykle stosuje zabezpieczenie pomostowe, a czas oczekiwania zależy od obciążenia danego sądu (od kilku tygodni do kilku miesięcy).

Wskaźnik referencyjny

Rynkowa stopa procentowa (np. WIBOR, EURIBOR, WIRON), która stanowi bazę do ustalenia oprocentowania zmiennego kredytu. Do wskaźnika bank dodaje marżę i w ten sposób powstaje oprocentowanie stosowane przy naliczaniu rat.

Wspólność majątkowa

Ustawowy ustrój majątkowy małżonków, w którym majątek nabyty po ślubie co do zasady należy do obojga. Przy kredycie hipotecznym bank zwykle wymaga udziału lub zgody współmałżonka, zwłaszcza gdy hipoteka dotyczy nieruchomości wchodzącej do majątku wspólnego.

Współkredytobiorca

Osoba przystępująca do kredytu hipotecznego razem z głównym kredytobiorcą, której dochody zwiększają zdolność kredytową. Współkredytobiorca odpowiada za spłatę solidarnie wobec banku, nawet jeśli nie jest właścicielem nieruchomości.

Wykreślenie hipoteki

Zdolność kredytowa

To ocena banku, czy Twoje dochody „udźwigną” ratę kredytu po odjęciu kosztów życia i innych zobowiązań (kredyty, karty, limity, alimenty itp.). Każdy bank liczy zdolność kredytową trochę inaczej, dlatego ta sama osoba może dostać różne kwoty finansowania w różnych bankach.