Jak wybudować dom?

Budowa domu to marzenie wielu osób. Niestety wiąże się również ze sporymi kosztami, zwłaszcza w czasach rekordowych cen materiałów budowlanych i gruntów. Jak zbudować dom, nie popełniając przy tym większych błędów, które przekładają się na koszty i bezpieczeństwo inwestycji? Sprawdźmy!

Jak wybrać odpowiednią działkę na budowę domu?

Aby budowa domu mogła się rozpocząć, należy stać się właścicielem działki, na której stanie nasze gniazdko. Jeśli ziemię pod budowę otrzymałeś od rodziców czy dziadków, pamiętaj, by najpierw dopełnić wszystkich formalności i zadbać, by działka została na Ciebie oficjalnie przepisana.

Szukasz działki do zakupu? Na portalach ogłoszeniowych znajdziesz setki ofert z Twojej okolicy, ale skąd wiedzieć, jak wybrać najlepszą? Przede wszystkim szukaj działek budowlanych – w przypadku zakupu gruntu rolnego lub o innym przeznaczeniu będzie Cię czekało długie i drogie postępowanie o przekształcenie, zanim budowa będzie mogła się rozpocząć. Działki budowlane to „produkt” gotowy do postawienia na nim budynku jednorodzinnego, można więc przystąpić do prac znacznie szybciej.

Wybierając działkę z myślą o budowie domu, zwracaj oczywiście uwagę na jej lokalizację: ostateczny wybór powinien być podyktowany względami takimi jak: bliskość sklepów, komunikacji publicznej czy szkoły. Nie są to jednak jedyne wyznaczniki dobrej działki. By wybudować dom, musisz zapewnić pewne minimum powierzchni – najwygodniej budować na co najmniej 800 m². 

Dobre działki mają regularny kształt, dostęp do drogi i uzbrojenie, tj. dostęp do mediów. Absolutnie konieczny jest przyłączenie do prądu. W ostateczności zamiast wodociągu i kanalizacji można mieć na działce studnię i szambo, choć z ich wykopaniem i utrzymaniem wiążą się zawsze dodatkowe koszty. Należy też ustalić sposób ogrzewania: tylko niektóre działki mają dostęp do lokalnej sieci ciepłowniczej.

Sprawdź numer księgi wieczystej

Na tym etapie inwestycji koniecznie zajrzyj do księgi wieczystej działki i zobacz, jak wygląda jej stan prawny. Bez tego kroku w ogóle nie powinieneś przystępować do zakupu, a co dopiero zabudowy ziemi. Informacje zawarte w księdze są dostępne publicznie, wystarczy znać jej numer – otrzymasz go od sprzedawcy gruntu.

Ile wydasz na działkę?

Przed rozpoczęciem budowy konieczne jest oczywiście posiadanie działki budowlanej, która pozwoli zrealizować odpowiedni projekt. Niestety ceny nieruchomości tego typu również znacząco wzrosły w ostatnich latach. Według danych portalu Bankier.pl i serwisu Otodom za luty 2022 roku średnie ceny za metr kwadratowy działki potrafią znacząco się od siebie różnić. Przede wszystkim zależy to od lokalizacji. 

Na Mazowszu to aż 228 zł, na Śląsku 167 zł, a na Podkarpaciu 89 zł. Ostateczny wydatek będzie oczywiście zależał także od powierzchni działki. W związku z tym wielu inwestorów poszukuje jak najmniejszych działek pod budowę. Jaką minimalną powierzchnię powinna mieć parcela?

Posadowienie domu na działce

Prawo reguluje przede wszystkim kwestię usytuowania budynku na działce. Zgodnie z nim budynek nie może powstać bliżej niż 3 metry od granicy działki, jeśli ściana ma okna lub drzwi, to odległość powinna wynosić co najmniej 4 metry. Taka sama odległość powinna dzielić go od ściany lasu. Co ważne: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może wskazać mniejszą odległość i inne warunki zabudowy. 

Metraż i kształt działki

Przed nabyciem nieruchomości należy się więc z nim obowiązkowo zapoznać. Oczywiście im mniejsza działka i im bardziej nieregularny jej kształt, tym trudniej o realizację projektów budowlanych. Przyjmuje się, że optymalny grunt powinien mieć postać prostokąta lub kwadratu o powierzchni przynajmniej 600–700 mkw.

Udogodnienia w okolicy działki

Zanim rozpoczniesz budowę, warto sprawdzić również, czy działka jest dobrze skomunikowana, w tym czy istnieje do niej bezpośredni dostęp z drogi publicznej, czy konieczne jest np. skorzystanie z drogi wytyczonej przez sąsiednie działki prywatne. Kolejną ważną kwestią jest weryfikacja, czy teren jest uzbrojony w media, czyli wodę, kanalizację i energię elektryczną (a także gaz, jeżeli chcesz z niego korzystać). W przypadku braku mediów należy ustalić, czy ich podłączenie jest możliwe oraz z jakimi kosztami będzie się to wiązać.

Wybór odpowiedniego projektu domu

Budowa domu od podstaw wymaga przede wszystkim wybrania odpowiedniego projektu. Inwestor może zarówno zlecić architektowi przygotowanie indywidualnego projektu, jak i skorzystać z gotowych propozycji. W tym drugim przypadku koszty będą zdecydowanie niższe.

Drugim z niezbędnych procesów dotyczących budowy domu od podstaw jest projekt. Projekty domów wykonują biura architektoniczne, możesz też zdecydować się na zakup gotowego projektu z katalogu – jego koszt jest stosunkowo niewielki, a może znacznie zredukować wysokość późniejszych wydatków związanych z potencjalnymi przeróbkami i niemiłymi niespodziankami w trakcie budowy. W gotowych projektach materiały są z reguły optymalnie wykorzystane, a to pole do kolejnych oszczędności. Taki projekt to dobra podstawa, by zaplanować tanie budowanie domu.

Najlepsze domy to takie, które odpowiadają ich właścicielom, dlatego przy wyborze projektu kieruj się własnymi potrzebami, a nie sugestiami rodziny czy znajomych. Oprócz optymalnej liczby sypialni oraz sporej ilości miejsca do przechowywania warto pomyśleć o zorientowaniu działki i domu wobec stron świata. Wielu osobom zależy na słonecznym salonie z wyjściem na taras i do ogrodu, jednak takie rozwiązanie nie zawsze jest możliwe do wykonania i czasem trzeba pójść na kompromis.

Pamiętaj, że projekt domu musi być też zgodny z lokalnym MPZP – piszemy o tym niżej.

Warto jednak pamiętać, że nadal konieczne będzie zwrócenie się do architekta w celu przeprowadzenia adaptacji zarówno do indywidualnych potrzeb, jak i wymogów związanych z warunkami zabudowy, planem zagospodarowania przestrzennego oraz charakterystyką posiadanej działki. Nie każdy projekt będzie można zrealizować w konkretnym miejscu. Należy więc współpracować z lokalnymi specjalistami, którzy pomogą w doborze odpowiednich rozwiązań.

Czy warto oszczędzać na projekcie?

Podczas opracowywania projektu nie warto szukać oszczędności za wszelką cenę. Na tym etapie zapadają kluczowe decyzje nie tylko dla przebiegu inwestycji, ale również użytkowania domu po oddaniu go do użytku. Dotyczą między innymi sposobu ogrzewania, wyboru konkretnych materiałów czy rozłożenia i charakteru pomieszczeń. Wielu z tych aspektów nie będzie można zmienić po zakończeniu inwestycji lub będzie się to wiązało z dużymi kosztami. Dzięki współpracy z odpowiednim projektantem dowiesz się również, jak postawić dom w sposób bezpieczny i zaoszczędzić przy tym czas.

Budowa domu a formalności

Jak zbudować dom, by nie narazić się na kłopoty z prawem? Wbrew pozorom nawet na własnej działce nie możesz tak po prostu przystąpić do kopania fundamentów i stawiania ścian. W prawie budowlanym ściśle określono procedury, które poprzedzają etap budowy.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Przed rozpoczęciem prac każdy inwestor musi niestety uporać się również ze złożoną biurokracją. Jednym z pierwszych dokumentów, które trzeba będzie uzyskać, jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który uda się uzyskać w odpowiednim starostwie powiatowym. Jeżeli działka nie jest nim objęta, należy złożyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy.

Pozwolenie na budowę

Realizacja inwestycji nie może się rozpocząć bez pozwolenia na budowę (istnieje jednak kilka wyjątków od tej reguły, przeczytaj o nich poniżej). Aby je otrzymać, musisz złożyć do urzędu pełen projekt budowlany zgodny z aktualnymi wymogami, uzupełniony o niezbędne pozwolenia i opinie, oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do działki i zaświadczenia potwierdzające uprawnienia projektantów. O budowie należy następnie powiadomić Inspektorat Nadzoru Budowlanego, wskazując pozwolenie na budowę, dziennik budowy oraz oświadczenia kierownika budowy i inwestora.

Zgłoszenie zakończenia budowy

Po zakończeniu procesu budowlanego będziesz musiał złożyć dokumenty i zgłosić zakończenie budowy. Urząd do 3 tygodni od dnia złożenia dokumentów można przyjechać do Ciebie na budowę, aby dokonać inspekcji. Po tym okresie uzyskujesz pozwolenie na użytkowanie. Dzięki temu będziesz mógł się zameldować w swoim domu.

Domy bez pozwolenia na budowę

Co ważne: tanie budowanie domu może być łatwiejsze dzięki Polskiemu Ładowi. Pakiet ustaw wprowadził możliwość budowy małych domów, o powierzchni nieprzekraczającej 70 mkw. na podstawie zgłoszenia, bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia na budowę. Publicznie dostępne mają stać się również projekty, które pozwolą na obniżenie kosztów. W takim przypadku musimy jedynie wybrać gotowy projekt domu, dokonać jego adaptacji i złożyć oświadczenie o rozpoczęciu prac. O robotach należy jednak powiadomić nadzór budowlany i projektanta. Prace nadal muszą być także oczywiście zgodne z prawem budowlanym i sztuką.

Jak tanio wybudować dom? Podsumowanie

Koszty związane z budową domu są rzecz jasna wysokie. Za ich znaczną część odpowiadają materiały. Szacuje się, że generują one nawet 60% sumarycznych wydatków. Z czego najtaniej wybudować dom? Obok standardowych domów murowanych dobrą alternatywą, która może przełożyć się na realne oszczędności, są szkieletowe domy drewniane. 

Przede wszystkim inwestor zyskuje na czasie, ponieważ wzniesienie konstrukcji można skrócić nawet do ok. 90 dni. Nie należy przy tym oczywiście zapominać o wszelkich formalnościach, które nie będą się znacząco różnić niezależnie od wykorzystanych materiałów i technik budowy.