Ranking kredytów hipotecznych, czyli wstęp do złej decyzji

Przyszli kredytobiorcy bardzo często załamują ręce już po zaledwie pierwszym kontakcie z rzeczywistością banków, niekompetencją pracowników, zawiłą nomenklaturą i dość skomplikowaną matematyką. W takiej sytuacji wiele osób korzysta z zasobów Internetu, szukając nowych i w miarę aktualnych rankingów kredytu hipotecznego. Celem jest szybki i najlepszy dobór finansowania pod swoje potrzeby. Tu pojawiają się różnego rodzaju strony pomagające w wyborze finansowania w tym min. rankingi kredytowe. Ranking kredytów hipotecznych to próba szybkiego i prostego uporządkowania ofert  dla zainteresowanych. Niestety bazowanie tylko na rankingach kredytowych to błąd, jeśli klient nie zdaje sobie sprawy, jakie minusy są z tym związanie. Poniżej chciałbym przedstawić kilka istotnych argumentów przeciwko.

Jak wygląda typowy ranking kredytów hipotecznych?

Do rankingów używa się najczęściej uogólnionych, spłaszczonych sytuacji klientów. Sytuacje większości klientów znacznie różnią się między sobą. Jedna osoba prowadzi działalność, druga miała kłopoty w BIK, trzecia jest na urlopie macierzyńskim. Niby nic takiego, a jednak dla banków może stanowić to istotny problem.

Standardowy przypadek stosowany w rankingach kredytu hipotecznego

Spłaszczona oferta to kredyt na 80% LtV, dla 3-osobowej rodziny, rynek wtórny, mieszkanie, umowa o pracę, dochód w określonej wysokości – to standardowy przypadek stosowany jako odniesienie w większości rankingów. Nie przeczę, że tacy klienci nie istnieją. Jednak moje doświadczenie wskazuje, że ten najprostszy przykład trafia się mimo wszystko relatywnie rzadko. Sytuacja i preferencje klientów bardzo często są na tyle niestandardowe, że rankingowe podejście niestety się nie sprawdza. Oferty banków są na tyle różne, że wystarczy zmiana jednego parametru i kolejność tych najlepszych i pasujących ofert zmienia się diametralnie. Rankingi skonstruowane w ten sposób mogą wprowadzić w błąd potencjalnego klienta.

Ranking marży i prowizji

Przyjęło się określanie atrakcyjności oferty pod kątem marży i prowizji/kosztu startowego. W wielu wypadkach te parametry są wiodące. Jednocześnie nie są to wszystkie dane, którymi należy się kierować. Równie istotne mogą być: okres kredytowania, zdolność kredytowa, możliwość akceptacji  specjalnych warunków, wcześniejsza spłata, produkty dodatkowe i inne. Kredyt hipoteczny powinien być wybrany bardzo szczegółowo.

Banki bardzo często stosują różne triki, by zaistnieć w rankingach, np. stosują niską marżę za pierwszy rok kredytowania, podczas gdy kolejne lata są już zdecydowanie droższe. Stosują wysoki koszt startowy (prowizja od kredytu lub ubezpieczenie), jednocześnie stosując relatywnie niską marżę, by rata wydawała się niska. Jest ona jednak niwelowana wysokim kosztem startowym. Dorzucają do kredytu hipotecznego drogie konta, ubezpieczenia lub plany systematycznego oszczędzania, co również podraża koszt kredytu, a niestety nie jest ujęte w osławionym rankingu. Co jest ważniejsze marża czy prowizja?.

Ocena kredytu hipotecznego powinna być wypadkową wszystkich parametrów. Na ocenę kredytu składa się przynajmniej kilkanaście istotnych kwestii. Część z nich jest policzalna, część nie. Nie ma możliwości, by stworzyć sensowny ranking kredytów hipotecznych, uwzględniający wszystko.

Ranking kredytów hipotecznych na zamówienie

Chciałbym zwrócić również uwagę, że większość publikowanych rankingów jest promowana przez popularne internetowe serwisy biznesowe. Serwisy te są nastawione na zysk, a nie merytoryczną jakość. Niestety przyszli kredytobiorcy często są wprowadzani w błąd. Rankingi potrafią uwzględniać tylko te banki, które reklamują się w serwisach na zasadzie tzw. leadów internetowych. Serwis dostarcza informacji o podstawowych założeniach oferty i jednocześnie zachęca do przejścia na stronę oferty lub banku poprzez specjalny link. Kliknięcie w link powoduje zapisanie plików cookies w przeglądarce banku. Jeśli kredyt zostanie sfinalizowany, to serwis internetowy uzyskuje profity.

W zarabianiu pieniędzy nic ma nic złego, byłbym hipokrytą gdybym twierdził inaczej. Problem tkwi w tym, że serwisy internetowe promują leady, które najczęściej generują najwyższe dochody dla nich samych. Trzeba pamiętać, że najwyższe dochody dla serwisu nie oznaczają najlepszej oferty dla klienta.

Dobór metodyki, by pokazać to, co się chce

Dajcie mi człowieka, a znajdzie się odpowiedni paragraf. Dajcie mi bank, a znajdzie się odpowiedni ranking. Żyjemy w szybkich czasach, ludzie nie zawsze wczytują się w szczegóły. Często bazują na różnego rodzaju porównaniach, wskazaniach specjalistów, poleceniach od rodziny. Liczy się to co jest na pierwszym miejscu. „Wiarygodne serwisy ekonomiczne” nie mogą się przecież mylić… Do rankingu można dobrać taką metodykę, że dany bank znajdzie się na pierwszym miejscu. Wertując Internet często natrafiam na tego typu rankingi. Zawsze należy sprawdzić, czym kierował się autor, do kogo jest kierowany ranking.  Nie zawsze wskazania będą odpowiadały Twojej strategii. Inaczej wybiera się kredyt celem wcześniejszej spłaty, inaczej planem spłaty regularnej od początku do końca okresu kredytowania.

Zastanawiałeś się kiedyś, kto jest autorem rankingów kredytów hipotecznych?

Zapewne nie. A warto, zdecydowanie polecam. Jako osoba  pracująca w branży doradztwa kredytowego często zwracam na to uwagę i niestety nie jestem przekonany do niezawisłości. Zdecydowana większość rankingów jest tworzona przez osoby pracujące w dużych firmach pośrednictwa kredytowego. Duża część tych firm posiada zależności kapitałowe z bankami uczestniczącymi w rynku, co niestety przeczy zasadzie transparentności i niezależności.

Mam poważne wątpliwości co do głównych założeń, jakie ma spełnić tworzony przez te osoby ranking kredytów hipotecznych. Przeglądając z ciekawości takie zestawienia, wielokrotnie napotykam  błędy merytoryczne. Nie znam intencji autora, ale w mojej opinii błędy nie są przypadkowe i mają odnieść zamierzony skutek – niestety nie zawsze pozytywny dla klienta.

Tworzenie rankingów przez osoby związane z dużymi firmami dodatkowo oznacza również, iż ranking nie będzie pełny, tzn. nie będzie zawierał informacji o wszystkich bankach. Klienci nie wiedzą, że oferty dużych firm są okrojone o przynajmniej kilka banków działających na rynku i oferujących kredyty hipoteczne. Klienci nie są o tym informowani, co podważa sens rankingu kredytów hipotecznych. Jak klient ma prawidłowo wybrać ofertę dla siebie, jeśli nie jest informowany o wszystkich rozwiązaniach?

Podsumowanie

Problem rankingu omawiam ze swoimi klientami bardzo często. Niejednokrotnie klienci powołują się na ranking z popularnego serwisu internetowego i dopytują, czemu nie przedstawiłem tej konkretnej oferty. W mojej opinii każdy przypadek należy poddać indywidualnej analizie i omówić z klientem, uwzględniając wszystkie parametry, a nie te, które jako pierwsze rzucają się w oczy jak marża czy prowizja. Często diabeł tkwi w szczegółach. Klientowi może zależeć na parametrach, których nie da się zawrzeć w rankingu jak np. produkty dodatkowe, wcześniejsza spłata, finansowanie naprzemienne i wiele innych. Również sytuacja osobisto-finansowa klienta może być na tyle skomplikowana, że samo uzyskanie kredytu może być utrudnione w większości lub wszystkich bankach.