Analiza kredytowa, czyli jak banki sprawdzają wnioski kredytowe?

Analiza kredytowa z punktu widzenia banku to szereg czynności, jakie trzeba wykonać, żeby ocenić pozytywnie lub negatywnie wniosek kredytowy. Natomiast z punktu widzenia klienta zainteresowanego kredytem hipotecznym to wiele punktów zapalnych, które mogą zdecydować o uzyskaniu kredytu lub decyzji negatywnej. Do analizy kredytowej można się w pewnym stopniu przygotować. Odpowiednie przygotowanie pozwoli zniwelować część lub wszystkich zagrożeń.

Podstawowy podział analizy kredytowej

Niemal w każdym banku sprawdzenie kompletu dokumentacji do kredytu podzielone jest na 4 główne działy:

analiza osobista,
analiza ekonomiczna,
analiza prawna,
analiza nieruchomości.

Analiza osobista

Analiza osobista to przede wszystkim sprawdzenie Twojego gospodarstwa domowego pod kątem liczby osób, obciążeń kredytowych lub innych (np. alimentów), wieku, sytuacji prawnej.

Analiza dochodów

Jednym z podstawowych założeń sprawdzenia wniosku kredytowego jest ocena zdolności kredytowej. Bank musi zweryfikować, czy Twoje dochody są stabilne oraz czy dają możliwość prawidłowego regulowania przyszłego zobowiązania kredytowego. Musisz wiedzieć, że banki mają swoje zasady akceptacji dochodów. Nie każdy typ dochodu jest tak samo traktowany przez wszystkie banki. Istnieją poważne różnice między różnymi instytucjami. Fakt, że dany bank oceni pozytywnie Twoją zdolność na określonym poziomie, nie oznacza, że inne banki ocenią to podobnie. Banki również zdolność potrafią wyceniać bardzo różnie. Wielokrotnie spotkałem się z sytuacją tego samego klienta, gdy różnice między bankami mieściły się w zakresie kilkuset tysięcy.

Analiza prawna

W tej części bank sprawdza wszystkie dokumenty, sytuację prawną, umowę przedwstępną, dewelopera i inne kwestie, które z prawnej strony mogą przeszkodzić w realizacji transakcji. Analitycy kredytowi podchodzą do tej części bardzo skrupulatnie. Jeśli w ich mniemaniu bank będzie narażony na ryzyko, to decyzja odmowna będzie szybka i prosta.

Analiza nieruchomości

Poza oceną indywidualną bank będzie analizował nieruchomość. Banki sprawdzają wartość rynkową zabezpieczenia poprzez wycenę dostarczoną przez klienta lub zlecają to sami. Istotny jest również rodzaj nieruchomości. Istnieją typy nieruchomości, którymi banki nie są zainteresowane. Kilka razy w mojej pracy spotkałem się z odmową udzielenia kredytu, gdyż według banku nieruchomość nabywana przez wnioskodawcę była położona na mało płynnym rynku. Bank się obawiał, że w razie przejęcia domu, działki lub mieszkania będzie miał problem z szybką sprzedażą i odzyskaniem swojego kapitału.

W jaki sposób banki analizują uzyskiwane dochody?

Dochody uzyskiwane przez kredytobiorców są bardzo wnikliwie sprawdzane. Konieczność dostarczenia określonych dokumentów wynika z rodzaju uzyskiwanego dochodu. W jaki sposób bank będzie Cię prześwietlał?

Umowa o pracę

W przypadku umowy o pracę będziesz musiał dostarczyć zaświadczenie o zarobkach. Każdy bank ma własny druk i sposób liczenia dochodu. Banki różnią się między sobą, jeśli chodzi o akceptację okresu zatrudnienia, dodatków typu premia, prowizja i nadgodziny. Dane z zaświadczenia o zarobkach zwyczajowo są potwierdzane telefoniczne. W dobie RODO pracodawcy odżegnują się od potwierdzenia danych wrażliwych do zewnętrznych podmiotów. Będzie to skutkowało koniecznością przedstawienia wyciągów, które wpływają na wynagrodzenie. Jeśli wynagrodzenie otrzymujesz gotówką, musisz wiedzieć, że kilka banków nie zaakceptuje tego dochodu. Dla większości alternatywą będzie dostarczenie zaświadczenia o podstawie naliczania składek ubezpieczeniowych z ZUS-u. PIT-y poza kilkoma wyjątkami zazwyczaj nie są wymagane.

Działalność gospodarcza

Utarło się, że osoby prowadzące działalność gospodarczą mają pod górkę. Coś w tym niestety jest. Sprawdzenie aplikacji kredytowej wymaga dostarczenia znacznie szerszego zakresu dokumentacji niż przy umowie o pracę. Z pewnością trzeba dostarczyć PIT za rok lub dwa lata wstecz. Do tego dokumenty określające bieżące dochody, np. KPiR, ewidencja sprzedaży. Nie unikniesz również konieczności dostarczenia zaświadczeń o niezaleganiu z urzędu skarbowego oraz ZUS-u.

Umowa zlecenie i umowa o dzieło

Tak zwane umowy śmieciowe wymagają dostarczenia również szerokiej listy dokumentów. Banki sprawdzają najczęściej ostatnie 12 miesięcy. Z tego okresu trzeba będzie dostarczyć zaświadczenie o zarobkach, rachunki i potwierdzenia wpływów na rachunek bankowy. Musisz przygotować również PIT za rok ubiegły.

Zobowiązania kredytowe

Wnioskując o kredyt hipoteczny, musisz wiedzieć, że każde nawet najmniejsze zobowiązanie kredytowe obniża zdolność kredytową. Bank sprawdza Twoje zobowiązania na podstawie oświadczenia we wniosku kredytowym. Krzyżowo jest to porównywane z bazą BIK, wyciągami i bazami wewnętrznymi. Nieprzyznanie się do zobowiązań może spowodować decyzję negatywną. Jeśli planujesz kredyt hipoteczny, proponuję wystrzegać się chwilówek. Banki bardzo nie lubią kredytobiorców korzystających z finansowania prywatnego. Pomimo dobrej spłacalności wykrycie chwilówki przez analityka może skutkować odmową udzielenia kredytu.

Historia kredytowa

Poza bieżącymi zobowiązania finansowymi banki będą sprawdzać Twoją historię kredytową. Banki, analizując wniosek, będą wysyłały zapytania do BIK-u, Bankowego Rejestru oraz wewnętrznych baz banku. Historia kredytowa jest zwyczajowo sprawdzana do 5 lat wstecz. Głównym celem jest analiza tego, czy terminowo regulowałeś swoje kredyty w przeszłości. Bez większych problemów akceptowane są opóźnienia do 30 dni. Poważnym problem pojawia się, jeśli miewałeś zadłużenia powyżej tego terminu. Jak sprawdzić swoją historię kredytową? Będzie to kosztowało 39 PLN i zajmie całe 5 minut!

Bazy gospodarcze

Poza bazami kredytowymi bank będzie sprawdzać, czy nie masz zaległości w regulowaniu swoich standardowych rachunków. Jeśli zalegasz z płatnościami za telefon, kablówkę, czesne, mandaty lub inne możesz mieć kłopoty z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Banki analizują informacje biur informacji gospodarczych typu BIK, czyli ERIF, KRD, Infomonitor. Tutaj jednak sprawa jest prostsza niż w przypadku BIK. Możesz spłacić swoje zadłużenia, a podmiot, który Cię wpisał, musi zaktualizować bazę w ciągu 14 dni od odnotowania spłaty.

Scoring bankowy

Każdy z banków z racji skali działalności posiada w swojej bazie danych miliony danych klientów. Tak duża ilość danych poddana odpowiedniej statystyce pozwala na ocenę ryzyka banku. Wynikiem tej oceny jest scoring bankowy. Scoring to wypadkowa kilkudziesięciu różnych parametrów zawartych we wniosku oraz reszcie dokumentacji. Scoring jest tajnym, indywidualnym know-how sposobem oceny każdego klienta. Im wyższy scoring bankowy, tym większe szanse na uzyskanie finansowania. Kredytobiorca będący notariuszem będzie miał większe szanse, niż osoba pracują w transporcie. Singiel w wieku 20 lat zostanie gorzej oceniony niż osoba w średnim wieku będąca w związku małżeńskim. Wnioskodawca uzyskujący dochód z działalności prowadzonej na własny rachunek ma mniejsze szanse niż osoba zatrudniona na umowę o pracę. To tylko kilka standardowych przykładów.

Banki sprawdzają social media!

Zdziwiony? Analityk, oceniając wniosek kredytowy, będzie z pewnością sprawdzał dostępne social media, na przykład Facebooka. Czego tam może szukać? Z pewnością będzie sprawdzał, czy piszesz prawdę we wniosku. Jeśli piszesz we wniosku, że nie masz dzieci, a jednocześnie chwalisz się rodzinnymi zdjęciami z wakacji z całą gromadką, możesz liczyć się z decyzją negatywną. W czarnym scenariuszu może to skutkować zgłoszeniem popełnienia przestępstwa. Spotkałem się kiedyś z przypadkiem, gdy analityk odmówił kredytu klientowi, który ewidentnie lubił szybkie i wystawne życie. Nie jest to zabronione, ale dla analityka może tworzyć obraz osoby mało poważnej i nieprzykładającej wagi do codziennych obowiązków.

Wniosek kredytowy

Dokumentem spinającym całą transakcję jest wniosek kredytowy. We wniosku będziesz musiał zawrzeć informacje o gospodarstwie domowym, stanie cywilnym, zobowiązaniach, dochodach, nieruchomości, kwocie kredytu, okresie kredytowania i innych. Dane z wniosku muszą być zgodne z prawdą. Jeśli analityk wykryje niezgodności, możesz otrzymać decyzję negatywną.

Ile czasu zajmuje analiza kredytowa?

Sprawdzenie wniosku i wydanie decyzji kredytowej są uzależnione od banku. Duży wpływ ma na to również ilość bieżącej pracy. W chwili obecnej, gdy na rynku przeżywamy boom zakupowy, czasy te są naprawdę mocno wydłużone. Najszybsze banki wydadzą decyzję w 2 tygodnie, najwolniejsze będą potrzebować nawet do 6 tygodni. Pamiętaj o tym, podpisując umowę przedwstępną. Zwyczajowo polecam, by ustalić czas na organizację wniosku, proces analizy oraz sprawy związane z dopinaniem umowy kredytowej.

Podsumowanie

Wnioskowanie o kredyt hipoteczny to wieloetapowy proces. Analiza kredytu hipotecznego to najbardziej skomplikowana część. Warto wiedzieć, jakie są jej zasady. Znajomość zasad przed staraniem się o finansowanie pozwala zniwelować lub wręcz uniknąć słabych punktów. Dzięki temu zwiększasz swoje szanse na pozytywną decyzję kredytową.

Zapraszam do komentowania

Czy temat analizy kredytowej jest dla Ciebie ciekawy? Daj znać koniecznie w komentarzu. Chętnie pomoże w wyjaśnieniu wszystkich kwestii. Zależy mi na tym, by każdy wątek dotyczący kredytu hipotecznego był bezwzględnie wyjaśniony.