10 rodzajów nieruchomości z problemami, których banki nie lubią

Wśród wielu osób interesujących się hipoteką panuje przekonanie, że otrzymanie kredytu hipotecznego jest uzależnione tylko od zdolności lub historii kredytowej. Analiza wniosku kredytowego i jej wynik zależą jednak od wielu różnych czynników – między innymi od rodzaju i jakości zabezpieczenia kredytu. Nieruchomości z problemami potrafią pokrzyżować plany. Kredytobiorca może posiadać bardzo wysokie dochody i nienaganną historię kredytową, a bank może zdecydować, iż mimo wielu argumentów finalnie nie udzieli finansowania. Powodem może być nieruchomość, która w oczach banku nie stanowi odpowiedniego zabezpieczenia finansowania. Bank, wydając decyzję negatywną z powodu słabej jakości zabezpieczenia, szacuje, że w przypadku niespłacania kredytu będzie miał problemy ze sprzedażą nieruchomości i odzyskaniem pożyczonego kapitału. Brzmi bezwzględnie, ale taka jest rzeczywistość. W tym artykule chciałbym wskazać przyszłym kredytobiorcom, których nieruchomości powinni unikać.

1. Domy o bardzo dużym metrażu

Duże domy nie są dla banków „łakomym kąskiem”. Przede wszystkim są zazwyczaj drogie. Koszty utrzymania nie są również sprzymierzeńcem. Ponadto warto zwrócić uwagę, że taki dom w przyszłości będzie wymagał dużych nakładów finansowych. Bank nie jest pewny, czy kredytobiorca w przyszłości im podoła, a nieruchomość nie będzie niszczała. Duże domy kiedyś miały swoje czasy świetności. Obecnie ludzie zainteresowani są mniejszymi metrażami. Nabywcy wyznaczają trendy, którym banki poniekąd się poddają. Z trendem się nie walczy, za trendem się podąża. Jeśli danym rodzajem nieruchomości interesuje się garstka osób, dla banków może to oznaczać, że istnieje ryzyko nieodzyskania pożyczonych pieniędzy. Im nieruchomość jest mniej standardowa, tym banki mniej są skłonne do podjęcia ryzyka i sfinansowania zakupu.

2. Dwa domy mieszkalne na jednej działce

Kilka banków oficjalnie komunikuje, że nie udzieli kredytu, jeśli na jednej działce znajdują się dwa oddzielne domy mieszkalne. Dla przykładu taka zasada obowiązuje od kilku miesięcy w PKO BP i Millennium. Powodem takiego podejścia jest mniejsze zainteresowanie kupujących tego typu nieruchomościami. Bank musi szacować ryzyko, co się stanie w wypadku zaprzestania spłaty kredytu przez kredytobiorców. Od jednego z analityków usłyszałem kiedyś, że bank udziela kredytu na cele mieszkaniowe. Zakup dwóch domów nie jest celem mieszkaniowym. Bank nie jest pewien, jak kredytobiorcy będą traktowali obydwie nieruchomości. Oczywiście wiem, jakie są argumenty za. Jednakże to my chcemy uzyskać finansowanie i musimy się poddać zasadom. Ten przypadek nie jest beznadziejny. W kilku instytucjach istnieje możliwość skredytowania dwóch domów na jednej działce. Realizowałem podobne transakcje w ING Bank Śląski, Pocztowym i Citi Handlowym.

3. Domy z powierzchnią usługową

Banki stosują zróżnicowane podejście do akceptacji nieruchomości połączonych z powierzchnią komercyjną, np. sklepem, biurem, lokalem usługowym. Zasadniczo decyduje procent powierzchni usługowej do powierzchni całkowitej. Kilka banków, jak ING, Millennium, mBank, PEKAO S.A., akceptuje nieruchomości tego typu, jeśli powierzchnia komercyjna nie przekracza 30% powierzchni całkowitej. Tylko Citi Handlowy, BNP Paribas i Alior udzielą kredytu hipotecznego, jeśli powierzchnia usługowa będzie mniejsza niż 50% całej nieruchomości. Wyższy procent na dobrą sprawę dyskwalifikuje zakup nieruchomości tego typu. Rozwiązaniem jest zakup przy pomocy kredytu inwestycyjnego lub zabezpieczenie na drugiej nieruchomości.

4. Nieruchomości poniżej standardu

Żyjemy w XXI wieku, ale dalej można znaleźć mieszkania, które nie mają centralnego ogrzewania, lub takie, gdzie funkcjonuje łazienka na korytarzu z otwartym dostępem dla wszystkich sąsiadów. Niska cena może kusić potencjalnych nabywców. Banki nie będą jednak podzielać tego entuzjazmu. Nieruchomość, która nie spełnia bieżącego standardu, nie będzie dla banku stanowiła zabezpieczenia udzielonego finansowania. Jedyną szansą jest uwzględnienie w kredycie remontu nieruchomości. Pamiętaj jednak, że wykonanie tak rozległych prac jak podpięcie centralnego ogrzewania lub remont łazienki może wymagać uzyskanie stosownej decyzji administracyjnej. Bank do wniosku kredytowego będzie oczekiwał złożenia pozwolenia na budowę.

5. Nieruchomości wpisane do rejestru zabytków

Objęcie nieruchomości wpisem do rejestru zabytków znacznie ogranicza prowadzenie prac budowlanych, a w szczególności nadbudowy, przebudowy, rozbudowy, prac mających na celu ozdobienie budynku, uzupełnianie brakujących elementów lub odnowę istniejących, zmianę pokrycia dachowego czy koloru elewacji bądź rozkładu wnętrz. Tego typu prace wymagają uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Można sobie wyobrazić, że przez kilkanaście lub kilkadziesiąt lat nieruchomość tego rodzaju będzie jednak wymagała poniesienia pewnych nakładów. Stosowna ustawa wręcz narzuca na właściciela odpowiednią dbałość o stan techniczny i wizualny takiego budynku. Bank nie jest pewny, czy właściciel będzie posiadał umiejętności organizacyjne i dochodowe, by taki zakres prac przeprowadzić. Dodatkowym czynnikiem ograniczającym jest prawo pierwokupu zabytku przez właściwą gminę.

6. Nieruchomości położone na rynku, gdzie jest mało transakcji

Każdorazowo do decyzji kredytowej trzeba wykonać wycenę nieruchomości. Jedną z jej podstaw jest oszacowanie na bazie transakcji historycznych z lokalizacji, na której położona nieruchomość będąca przedmiotem wniosku kredytowego. Jeśli z tej części analizy wyniknie, że w tej lokalizacji jest bardzo mało transakcji, bank może wydać decyzję negatywną. Powodem może być obawa banku o brak możliwości odzyskania kapitału, jeśli kredytobiorca popadnie w kłopoty finansowe. Analityk wydający decyzję może ocenić, że w razie kłopotów okres sprzedaży będzie ponadstandardowy.

7. Nieruchomości z licytacji komornika i syndyka

Zakup nieruchomości z licytacji to bardzo specyficzna transakcja. Mimo iż jest to rynek wtórny, płatność następuje przed przeniesieniem prawa własności. Czas na realizację transakcji jest bardzo krótki. Ponadto w wielu wypadkach nie ma możliwości, by dokonać wyceny nieruchomości. Mimo że zasady licytacji są określone ustawowo, banki w większości podchodzą do transakcji tego typu jak pies do jeża. Zastanawiałem się kilka razy dlaczego. Jedyne sensowne wyjaśnienie to obawa banków przed brakiem możliwości przeprowadzenia całego procesu uzyskania kredytu w czasie 14–30 dni. Mogłoby to skutkować procesami sądowymi, w których niedoszli kredytobiorcy próbowaliby udowodnić, że transakcja nie doszła do skutku przez opieszałość lub błędy banku.

8. Nieruchomości będące zabezpieczone prywatnymi hipotekami

Zakup nieruchomości, która jest zabezpieczona hipoteką banku, nie jest żadnym problemem. W takim wypadku istnieje prosty mechanizm spłaty kredytu i wystawienia dokumentów służących do wykreślenia hipoteki. W przypadku hipotek spoza rynku bankowego banki obawiają się, że wierzyciel będzie sprawiał problemy z rozliczeniem kredytu. Bank może się obawiać, że docelowo nie będzie wpisany na pierwsze miejsce w hipotece finansowanej nieruchomości.

9. Nieruchomości obciążone dożywociem

Nieruchomości są bardzo często przekazywane za życia młodszym członkom rodziny. By osoba przekazująca czuła się pewnie, że będzie mogła w spokoju doczekać końca swych dni, stosuje się od czasu do czasu zapis dożywocia w księdze wieczystej. Zapis taki daje możliwość zamieszkiwania i korzystania z nieruchomości aż do śmierci na rzecz dożywotnika. Nowy właściciel dodatkowo zobowiązuje się do świadczenia wyżywienia, opieki medycznej, ubrania i innych potrzeb. Banki nie sfinansują nieruchomości z takim zapisem. Będą się obawiać, że w przypadku problemów finansowych nie będzie możliwości przejęcia nieruchomości i sprzedaży jej celem odzyskania zainwestowanych środków. Ponadto sytuacja dożytownika może zmusić nowego właściciela do ponoszenia coraz to większych kosztów, co może skutkować pogorszeniem jego sytuacji finansowej. To z kolei może przenieść się na prawidłowe regulowanie rat kredytowych.

10. Mieszkania TBS

Nie ma możliwości, by bank udzielił kredytu hipotecznego na mieszkanie TBS. Jest to związane z formą własności tego rodzaju nieruchomości. Posiadanie TBS nie oznacza, że jesteś jego właścicielem. Zgodnie z formułą jesteś tylko najemcą. Pozostaje kredyt gotówkowy lub zabezpieczenie na innej nieruchomości.

Jakie są możliwości zakupu nieruchomości z problemami „mimo wszystko”?

Jednym ze najbardziej skutecznych sposobów jest zabezpieczenie na drugiej nieruchomości. W kilku bankach nie musisz być nawet jej właścicielem. Te banki akceptują zgodę obecnych właścicieli na zabezpieczenie na własnej hipotece. Idealnie, jeśli nie muszą przystępować do kredytu, ale jest to kolejna kwestia, która będzie limitowała dobór banków. Do wniosku musisz dostarczyć dokumenty i wycenę obydwu nieruchomości.

Drugim sposobem jest wniesienie wyższego wkładu własnego. W kilku powyżej wskazanych przypadkach może zadziałać wyższy udział gotówki. Jeśli obawa banku wynika wyłącznie z płynności rynku, być może będziesz w stanie przekonać bank do zmiany decyzji.

Spróbuj skorzystać z innego rodzaju finansowania. Mogą to być kredyt gotówkowy lub kredyt inwestycyjny, jeśli prowadzisz działalność gospodarczą. Sposoby analizy wniosków zależą od rodzaju finansowania. Ten sam bank może wydać decyzję negatywną w przypadku kredytu hipotecznego i decyzję pozytywną w przypadku kredytu inwestycyjnego.

Podsumowanie „Nieruchomości z problemami”

Jak widać katalog nieruchomości, który banki nie są w ogóle zainteresowane lub co najmniej patrzą mało przychylnym okiem, jest dość szeroki. Kredyt hipoteczny to nie tylko zdolność i historia kredytowa. Zabezpieczenie finansowania jest równie ważne. Bank zawsze będzie szacował, co się stanie w przypadku potencjalnych problemów kredytobiorcy. Czy sprzedaż nieruchomości pozwoli bankowi uniknąć kłopotów. Czy obrót nieruchomością nie będzie ograniczony?

Zapraszam do komentowania

Czy temat problemowych nieruchomości opisałem wystarczająco? Jeśli chciałbyś, żebym dopisał coś szczególnego, koniecznie daj znać w komentarzu poniżej. Chętnie uczestniczę w dyskusjach z moimi czytelnikami i jestem otwarty na ich wskazówki.