Marża czy prowizja? Co jest ważniejsze w kredycie hipotecznym?
Michał Dawidowicz
Wertując poszczególne oferty kredytu hipotecznego, zauważamy bardzo dużą różnorodność kosztów stosowanych przez banki. W jednym banku jesteśmy kuszeni niską marżą, ale w związku z tym trzeba zapłacić wysoki koszt startowy, nierzadko dochodzący do kilku procent. Przy wysokich kwotach kredytu oznacza to bardzo wysoki koszt złotówkowy. W innych bankach oferują nam mniejszą lub wręcz zerową prowizję, ale jednocześnie musimy płacić wyższą marżę i ratę. Co jest dla nas lepsze, co jest bardziej opłacalne?
Marża czy prowizja ? Co jest ważniejsze, wybierając kredyt hipoteczny ?
No właśnie: co jest ważniejsze? Marża czy prowizja, prowizja czy marża? Płacić ratę niższą o kilkadziesiąt złotych kosztem kilkunastu tysięcy kosztów startowych czy lepiej płacić wyższą ratę, ale ograniczyć wydatki na start do minimum lub wręcz do zera? Chciałbym posłużyć się prostym przykładem, na którym wyjaśnię, jakimi argumentami kierować się przy tym wyborze. Posłużę się przykładem klienta, który zaciąga kredyt na 20 lat, ale wie, że będzie posiadał dopływ gotówki pozwalający spłacić to zobowiązanie już po 5 latach. Jako punkt odniesienia wezmę na warsztat ofertę ING Bank Śląski S.A., czyli banku, który od wielu lat jest w czołówce banków pod kątem oferty cenowej.
Wyliczenia są dla kwoty kredytu wynoszącej 300 000 PLN, czyli średniego warszawskiego poziomu kredytu.
| Typ oferty | Marża | Rata | Prowizja % | Prowizja PLN | Odsetki po 5 latach | Kapitał do spłaty po 5 latach | Wysokość zapłaconych rat |
| Oferta z prowizją | 1,69% | 1 738 PLN | 1,69% | 5 070 PLN | 47 632 PLN | 243 331 PLN | 104 280 PLN |
| Oferta bez prowizji | 1,90% | 1 771 PLN | 0% | 0 PLN | 50 596 PLN | 244 344 | 106 260 |
Teraz liczymy dokładny koszt, jaki zapłaci przysłowiowy Kowalski po 5 latach spłaty hipoteki.
Wzór, według którego będę wyliczał, która opcja jest bardziej opłacalna:
Koszt całkowity = prowizja + odsetki po 5 latach + wysokość zapłaconych rat – + kapitał do spłaty po 5 latach
⇒Wyliczenie dla opcji z prowizją – 213 651 PLN
⇒Wyliczenie dla opcji bez prowizji – 212 512 PLN
Jak widać z powyższego wyliczenia okres mniej więcej 5 lat to tzw. break time, czyli moment, w którym oferta z niższą ratą odrobiła wobec oferty z wyższą ratą koszt startowy. Oczywiście takie wyliczenie należy wykonać dla każdego z przypadków. Inaczej będzie się układała spłata kapitału dla kredytu zaciągniętego wstępnie na 30 lat a inaczej dla kredytu na 20 lat jak w przedstawionym przypadku powyżej. Tak samo wpływ będzie miała wysokość marży i prowizji. Im większe różnice tym dłuższy czas zwrotu kosztu startowego.
Marża czy prowizja ? Z powyższego można wyciągnąć 3 konkluzje:
⇒ Zaciągając kredyt hipoteczny na krótki okres kredytowania warto pomyśleć o bankach oferujących kredyty z zerowym kosztem startowym nawet kosztem wyższej raty.
⇒ Zaciągając kredyt hipoteczny na długi okres kredytowania dobrze jest skoncentrować się na bankach oferujących jak najniższą marżę. Na drugi plan schodzi koszt startowy.
⇒ Każdy przypadek należy indywidualnie wyliczyć, uwzględniając wszystkie zmienne.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny to bardzo istotny wybór. Staraj się wszystko dokładnie kalkulować, gdyż wszelkie konsekwencje będziesz odczuwał przez wiele lat. Zły wybór może spowodować straty liczone w dziesiątkach tysięcy. Czasem niestety są one nie do odzyskania. Dobry wybór będzie wspomagał Twój budżet przez długi okres. Najbardziej pasujące i najtańsze rozwiązania będą dla Ciebie wsparciem i najmniejszym z możliwych obciążeniem. Zdaję sobie sprawę, że to nie jest takie łatwe. Do swojej wiedzy i umiejętności dochodziłem wiele lat. Jeśli nie czujesz się na siłach, aby poradzić sobie samemu, zawsze możesz skorzystać z usług doradcy kredytowego.