Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a prawo własności
Michał Dawidowicz
Własne mieszkanie to marzenie wielu osób. Dopóki jednak nie przyjdzie nam kupić wymarzonego M, nie interesujemy się takimi kwestiami jak prawo własnościowe. Tymczasem prawa do użytkowania mieszkań są różne. Część lokali sprzedawana jest przez deweloperów, a część przez właścicieli na rynku wtórnym. W drugim przypadku najczęściej spotkamy się z dwoma pojęciami, które brzmią dość podobnie, ale przyznają więcej lub mniej praw ich właścicielom. Co oznacza spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a co prawo własności do lokalu?
Spis treści
- Prawo własności nieruchomości – czym jest?
- Czy istnieje jakiekolwiek zagrożenie dla w pełni odrębnej własności mieszkania?
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – na czym polega?
- Prawo własności a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – różnice
- Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – przekształcenie
Prawo własności nieruchomości – czym jest?
Prawo własności nazywane również odrębną własnością jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. W myśl obowiązujących przepisów, prawo własności przyznaje posiadaczowi mieszkania prawo zarówno do lokalu, jak i gruntu pod budynkiem oraz jego części wspólnych (klatki schodowej, garażu podziemnego).
Prawo do własności nieruchomości reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. Każdy lokal, który stanowi odrębną własność, ma również księgę wieczystą prowadzona przez właściwy ze względu na lokalizację sąd rejonowy.
Czy istnieje jakiekolwiek zagrożenie dla w pełni odrębnej własności mieszkania?
Z dniem 1 stycznia 2019 roku na mocy ustawy tzw. użytkowanie wieczyste gruntów pod mieszkaniami przekształciło się w prawo własności. Poprzednie prawo nadawało 99-letni okres użytkowania wieczystego. W praktyce oznaczało to tyle, że własność do lokalu wygasała wraz z użytkowaniem wieczystym. Obecnie nie ma zagrożenia dla w pełni odrębnej własności mieszkania.
W nieco gorszej sytuacji pozostają natomiast osoby, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni, której grunt ma tzw. nieuregulowany stan prawny. Wówczas nie ma możliwości dokonania przekształcenia prawa do lokalu w odrębną własność ani założenia księgi wieczystej.
Dotyczy to szczególnie bloków budowanych w Polsce na przełomie lat 70 i 80. Pozostaje jedynie mieć nadzieję, że również i w tej sprawie pojawi się ustawa, która ureguluje tę kwestię. W skali kraju problem dotyczy setek tysięcy osób, które nie ze swojej winy są niejako poszkodowane. Mieszkanie takie trudniej jest sprzedać, ponieważ brak księgi wieczystej wyklucza uzyskanie kredytu na jego zakup, a klienci kupujący za gotówkę mogą oczekiwać obniżki ceny w zamian za nieuregulowane kwestie własności gruntu.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – na czym polega?
Własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nazywane jest ograniczonym prawem rzeczowym – daje osobie posiadającej mieszkanie prawo do swobodnego rozporządzania takim lokalem włącznie z jego sprzedażą lub wynajmem osobom trzecim. Mieszkanie takie można również zapisać w spadku swoim bliskim. Mieszkanie spółdzielcze a własnościowe odróżnia jednak to, że właścicielem pierwszego pozostaje cały czas spółdzielnia. To w naturalny sposób wiąże się z pewnymi ograniczeniami.
Od strony prawnej spółdzielcze prawo do lokalu reguluje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. Co ważne, od roku 2007 przepisy zabraniają już ustanawiania własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu.
Prawo własności a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – różnice
Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego i własność spółdzielcza mieszkania to pojęcia, które często bywają mylone, dlatego też w poniższej tabeli zebraliśmy najważniejsze informacje o tym, co je wyróżnia.
| Podstawowe różnice | Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu | Prawo własności |
| Podstawa prawna | Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych | Kodeks cywilny |
| Kto jest właścicielem mieszkania? | Spółdzielnia mieszkaniowa | Osoba, która nabyła nieruchomość, dokonała przekształcenia |
| Do kogo należą grunt i budynek, w którym znajduje się mieszkanie? | Do spółdzielni | Do właściciela, który staje się jednocześnie współwłaścicielem gruntu i budynku w zakresie jego części wspólnych (klatki schodowej) |
| Czy mieszkaniem można swobodnie dysponować? | Tak, łącznie z jego sprzedażą lub wynajmem | Tak, łącznie z jego sprzedażą lub wynajmem |
| Czy lokal podlega dziedziczeniu? | Tak | Tak |
| Czy lokal może podlegać egzekucji? | Tak | Tak |
| Czy lokal można obciążyć hipoteką? | Tak | Tak |
| Czy mieszkanie ma osobną księgę wieczystą? | Tak, ale należy spełnić dodatkowe warunki | Tak |
| Kto jest zarządcą budynku, w którym znajduje się lokal? | Spółdzielnia mieszkaniowa | Wspólnota mieszkaniowa |
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – przekształcenie
Od 2019 roku przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stało się łatwiejsze. Niemniej jednak każda osoba, która chce dokonać takiej zmiany, musi mieć świadomość, że jest to proces wymagający czasu, związany z wieloma formalnościami i koniecznością dokonania pewnych opłat.
W uproszczeniu na proces przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności składa się kilka etapów:
1. Przede wszystkim najpierw należy złożyć stosowny wniosek do spółdzielni mieszkaniowej, w której znajduje się lokal. Władze spółdzielni mają 6 miesięcy na wydanie decyzji w kwestii przekształcenia.
2. Wydanie zgody uzależnione jest od:
- uregulowanej sytuacji prawnej gruntu pod nieruchomością,
- braku zaległości w opłatach za czynsz mieszkania, którego dotyczy przekształcenie,
- spłacenia rzez nabywcę kredytu (wraz z należnymi odsetkami), który spółdzielnia zaciągnęła na sfinansowanie budowy lokalu.
3. Umowa przekształcenia musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
4. Na koszty przekształcenia składają się: opłata notarialna, VAT, opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej, wpis własności. Łącznie daje to ok. 1500–2000 zł.
Podsumowanie
Czy warto zatem zabiegać o uzyskanie prawa odrębnej własności? Zdecydowanie tak. Pomimo że różnice, które ujęte zostały w tabeli, mogą wydawać się niewielkie, nabierają one znaczenia w momencie, gdy zechcemy sprzedać mieszkanie.
Zarówno potencjalny nabywca, jak i bank, który miałby udzielić kredytu na zakup, patrzą przychylniej na lokale z prawem odrębnej wartości. Po pierwsze to właściciel lokalu ustanawia dla niego hipotekę. Po drugie, część banków niechętnie finansuje mieszkania ze spółdzielczym prawem do lokalu. Po trzecie, nawet jeśli znajdziemy bank, który udzieli nam kredytu, musimy wystąpić z wnioskiem do spółdzielni o założenie dla niego księgi wieczystej. Związane z tym formalności mogą potrwać kilka tygodni, co może z kolei zniechęcić potencjalnych klientów.