Kalkulatory nadpłaty kredytu hipotecznego

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego to ponadstandardowa nadpłata kapitału. Chodzi o to, że każda nadpłata zmniejsza kapitał pozostały do spłaty. Dlatego dzięki takiej nadpłacie hipoteki obniżysz koszty kredytowe oraz skrócisz okres kredytowania.

W praktyce oznacza to, że Twój kredyt hipoteczny będzie znacznie tańszy (mniejsze odsetki) oraz szybciej go oddasz, skracając okres kredytowania.

Do prawidłowego wyliczenia powinieneś przygotować poniższe parametry:

saldo kredytu: kwota kredytu hipotecznego pozostała do spłaty;
okres kredytowania: okres pozostały do końca trwania umowy kredytowej (wyrażony w miesiącach);
marża: składnik oprocentowania kredytu hipotecznego;
całkowite oprocentowanie kredytu: suma marży i WIBOR;
WIBOR: stopa procentowa.

Kwota kredytu: w tym miejscu wpisz kwotę pozostałą do spłaty.
Oprocentowanie nominalne: w tym miejscu wpisz aktualne oprocentowanie kredytu. W przypadku oprocentowania zmiennego będzie to suma WIBOR 3M/6M/12M i marży. W przypadku oprocentowania nominalnego stawka będzie jednolita.
Okres spłaty: w tym miejscu wpisz pozostałą liczbę miesięcy do końca trwania umowy kredytowej.
Skutek nadpłaty: wybierz, jaki efekt chcesz uzyskać. Masz do wyboru obniżenie raty z zachowaniem dotychczasowego okresu kredytowania lub pozostawienie raty przy jednoczesnym skróceniu okresu kredytowania.

Po uzupełnieniu wszystkich danych i kliknięciu: „Oblicz” system wygeneruje podsumowanie Twojego kredytu. Pojawi się indywidualny harmonogram spłaty. Wartości te mogą się delikatnie różnić od podsumowania bankowego. Wynika to głównie z faktu, iż banki do sposobów wyliczania raty wprowadzają kosmetyczne zmiany.

W harmonogramie z prawej strony pojawi się okienko do wpisania wartości do nadpłaty. Po wprowadzeniu kwoty, jaką chcesz nadpłacić, system wygeneruje nowe podsumowanie. W zależności od tego, czy wybrałeś obniżenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania, narzędzie wskaże odpowiednie dane.

Rata: 2 844 zł (kapitał: 407 zł, odsetki: 2 437 zł);
Odsetki całościowe (*w całym okresie kredytowania): 573 950 zł.

W pierwszym przykładzie zakładam nadpłatę w wysokości 30 000 zł. Szczegóły finansowania przedstawiają się następująco.

Skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie kredytu bez żadnych kosztów i problemów jest dostępne tylko w kilku bankach. Dokonując w nich nadpłaty kredytu, będziesz mógł pozostawić ratę na dotychczasowym poziomie bez dodatkowej prowizji, kosztów aneksu i formalności z badaniem zdolności kredytowej.

Na czym polega splata kredytu hipotecznego przed czasem? Zobacz.

Rata: 2 844 zł (kapitał: 407 zł, odsetki: 2 437 zł);
Odsetki całościowe (*w całym okresie kredytowania): 573 950 zł.

I teraz patrz. Podobnie, jak we wcześniejszych akapitach założę dwa scenariusze: jednorazową nadpłatę w wysokości 30 tys. zł oraz cykliczną na 300 zł miesięcznie. Na początek skupmy się na pierwszym przykładzie.

Na te pytanie nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Dlaczego? Bo nadpłatę kredytu hipotecznego należy rozważyć wedle własnych możliwości finansowych. Skrócenie okresu kredytowania pozwoli na większe oszczędności, ale to obniżenie raty gwarantuje większy oddech dla domowego budżetu i utrzymanie ryzyka na niższym poziomie.

Ciekawym rozwiązaniem jest również zachowanie tego samego okresu kredytowania, przy jednoczesnym dokonywaniu nadpłat w możliwie najkrótszym czasie.

W tym temacie kluczowa jest obserwacja zmian wskaźnika referencyjnego WIBOR. Jedna zmiana potrafi obniżyć ratę o setki złotych. U mnie sprawdzisz, czy to już ten moment. Dodaj artykuł: kiedy spadną stopy procentowe do ulubionych zakładek i bądź pierwszy z informacją!

Nadpłata kredytu hipotecznego zawsze idzie na kapitał poza pewnym wyjątkiem. Jeśli Twoja rata przypada na 5. każdego miesiąca (dzień nie ma znaczenia, jest to tylko przykład), a nadpłaty będziesz dokonywał 15. dnia miesiąca, to w części banków zapłacisz odsetki bieżące za 10. dni kredytu – od 5 do 15.

O wysokość nadpłaty będziesz mieć podwyższoną zawartość kapitału w następnej racie. Rata będzie normalnej wartości, ale jej zawartość będzie się różniła. Jeśli chcesz nadpłacić kredyt hipoteczny tak, by nadpłata w 100% poszła na kapitał, polecam zrobić to w dniu następującym po płatności raty regularnej. W części banków, np. ING Bank Śląski dzień płatności nie ma znaczenia. Nadpłata zawsze idzie na kapitał.

Jestem zwolennikiem cyklicznej nadpłaty kredytu. Jest to dla mnie sposób na oszczędzanie pieniędzy i znaczne skrócenie okresu kredytowania. Mimo że pozbywasz się wolnej gotówki, to zyskujesz wolny kapitał w obniżonej kwocie kredytu. Tych środków nie wykorzystasz na konsumpcję i nieprzemyślane wydatki.

Natomiast, jeśli nie potrafisz wygenerować z budżetu środków większych niż koszt kredytu hipotecznego, to trzymanie gotówki mija się z celem i oznacza dla Ciebie finansową stratę. Oczywiście warto rozważyć posiadanie pewnej poduszki finansowej, ale jej wysokość ustal pod kątem własnych potrzeb i bieżącej sytuacji.

Wspomnę jeszcze o części przezornych kredytobiorców, którzy w trakcie niskich stóp zaciągnęli kredyt mieszkaniowy ze stałą stopą procentową. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania dla części kredytów wynosi nawet poniżej 3%. Najniższe oprocentowanie nominalne na stałej stopie dla moich klientów wyniosło około 2,2%. Obecnie oprocentowanie lokat jest na poziomie ok. 8%. W takiej sytuacji nadpłacanie jest mało opłacalne, bo więcej zyskasz, angażując środki na depozycie. Dopiero, gdy oprocentowanie rynkowe zrówna się z Twoim kredytem, zacznij nadpłać kredyt hipoteczny.

Od lipca 2022 roku działa program wspierający zakup i budowę swojej pierwszej nieruchomości. Jednym z elementów opisanych w ustawie jest wcześniejsza spłata kredytu z dofinansowaniem. Ustawodawca przewidział kilka opcji na tę ewentualność.

Bezpieczny kredyt 2% możesz nadpłacać od samego początku, ale żeby nie utracić prawa do dopłat, musisz pamiętać o kilku podstawowych zasadach.

Wcześniejsza spłata jest możliwa przed upływem 3 lat w przypadku, gdy:

kwota nadpłaty była mniejsza/równa gwarancji BGK (opcja kredytu bez wkładu własnego);
kwota nadpłaty i wkładu własnego nie przekroczyły 200 000 zł;
kwota nadpłaty i raty nie przekroczyły pierwszej raty (mowa o wysokości już po uwzględnieniu dopłaty).

Tak, kredyt w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) można nadpłacać i w większości przypadków warto to zrobić, już wyjaśniam dlaczego.

Zgodnie z ustawą, wcześniejsza spłata lub nadpłata nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi kosztami. Warto jednak pamiętać, że jeśli korzystasz ze spłaty rodzinnej BGK (dopłaty po urodzeniu dziecka), to w pierwszych trzech latach po podpisaniu umowy możesz nadpłacać tylko do wysokości gwarancji BGK. Po tym okresie, masz pełną swobodę, nadpłacasz bez odgórnych limitów.

Nadpłata w kredycie bez wkładu własnego działa tak samo jak w klasycznym kredycie hipotecznym. Możesz zatem:

skrócić okres spłaty;
lub obniżyć miesięczną ratę w zależności od polityki banku.

Niektórzy błędnie zakładają, że po dokonaniu nadpłaty bank ma obowiązek zwrócić część wcześniej zapłaconych odsetek. Tymczasem odsetki są naliczane na bieżąco – nie są pobierane z góry. To, że w początkowym okresie spłaty większa część raty pokrywa odsetki, a mniejsza kapitał, nie oznacza, że płacisz coś „z góry”. Taki sposób rozliczania wynika z matematycznego wzoru stosowanego do wyliczania rat oraz z parametrów kredytu: długości okresu spłaty i wysokości oprocentowania. W Polsce kredyty hipoteczne są najczęściej zaciągane na 25 lat, a obecnie ich średnie oprocentowanie wynosi około 8%. Im dłuższy okres kredytowania i wyższe oprocentowanie, tym większy udział odsetek w pierwszych ratach, co w efekcie zwiększa całkowity koszt kredytu. Ewentualny zwrot środków może się tyczyć kosztów startowych, np. prowizji lub jednorazowego ubezpieczenia.

Przykład.

Jeśli zaciągniesz kredyt mieszkaniowy z prowizją 2% na 25 lat i spłacisz go w całości po 5 latach, to bank musi Ci zwrócić 20/25 z zapłaconej prowizji. Taka zasada obowiązuje dla zobowiązań zaciągniętych od lipca 2017 roku (wejście ustawy o kredycie hipotecznym). Podobnie wygląda to z ubezpieczeniami. Jeśli zaciągniesz kredyt z ubezpieczeniem od utraty pracy w PKO BP (3,25% na 4 lata) i finansowanie uregulujesz po 3 latach, to bank odda Ci 1/4 zapłaconej składki. A jeśli nadpłacisz kredyt w całości po 5 latach, to nic Ci się nie należy, gdyż ochrona z polisy już wygasła.

Wyniki uzyskane w naszym kalkulatorze nadpłat są prawidłowe, jednak mogą się nieco różnić od wyliczeń prezentowanych przez poszczególne banki. Dzieje się tak z prostej przyczyny.

Mój kalkulator wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego przyjmuje pewne uproszczenia. Zakłada m.in. równą liczbę dni w każdym miesiącu, co nie zawsze odpowiada rzeczywistości. Na finalne wartości wpływ mogą mieć również takie czynniki, jak dzień wypłaty kredytu, termin płatności raty, realizacja nadpłaty między ratami, czy skorzystanie z ustawowych wakacji kredytowych. Dlatego wszystkie wyliczenia traktuj jako szacunkowe. Stanowią one świetną bazę wypadową do rozmów z bankami.

A jeśli myślisz o kredycie i chcesz liczyć wszystkiego na piechotę, to skorzystaj z mojego kalkulatora kredytu hipotecznego. Szybko sprawdzisz, ile wyniesie Twoja rata i jak zmienia się koszt przy różnych okresach spłaty.

Brak dyspozycji po nadpłacie („obniż ratę” vs „skróć okres”): wielu kredytobiorców po prostu wpłaca dodatkowe środki na rachunek kredytu, nie wskazując, co ma się stać z nadpłatą. To duży błąd. Może się zdarzyć, że bank domyślnie obniży ratę, a nie skróci okresu kredytowania. Chyba że złożysz wyraźną dyspozycję lub podpiszesz aneks, jak ma to miejsce np. w PKO BP. Dlatego nie obędzie się bez pisemnej lub elektronicznej dyspozycji w bankowości internetowej – w przeciwnym razie bank sam zdecyduje, jak potraktować Twoją nadpłatę.
Ignorowanie opłat za wcześniejszą spłatę: przy zmiennej stopie instytucja może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 36 miesiącach i maksymalnie 3% (nie więcej niż odsetki za 1 rok). Za to przy stałej stopie banki w większości rezygnują z tej prowizji.
Brak weryfikacji ubezpieczeń i progu LTV: po spadku LTV < 80% możesz zakończyć ubezpieczenie niskiego wkładu (NWW) lub złożyć wniosek o obniżenie marży. Sprawdź w banku, czy Twój kredyt kwalifikuje się do aktualizacji warunków. Wiele osób przez lata płaci niepotrzebne składki, choć dawno mogłyby już z nich zrezygnować.
Nadpłata w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” bez znajomości zasad: w pierwszych 3 latach spłaty każda nadpłata może skutkować utraceniem dopłat z BGK, z pewnymi wyjątkami, np. gdy nadpłacasz środki pochodzące z BGK-wkładu własnego, gdy nadpłata nie przekracza 200 tys. zł, albo gdy nadpłata jest niższa niż pierwsza rata po dopłacie.
Niedocenianie efektu „skróć okres”: wybór między „obniż ratę” a „skróć okres” ma ogromne znaczenie finansowe. Opcja skrócenia okresu kredytu zwykle przynosi większe oszczędności na odsetkach, bo szybciej spłacasz kapitał, od którego instytucja nalicza odsetki. Choć rata pozostaje na podobnym poziomie, całkowity koszt kredytu spada o dziesiątki tysięcy złotych.
Zły moment nadpłaty: kredytodawca nalicza odsetki za każdy dzień korzystania z kapitału, więc im wcześniej dokonasz nadpłaty, tym szybciej przestajesz płacić odsetki od nadpłaconej kwoty. Dlatego nadpłacaj najlepiej w dniu płatności raty lub tuż po nim, żeby uprościć rozliczenia. Różnice są jednak niewielkie – najważniejsze to nadpłacać jak najwcześniej.
Brak „domknięcia” po całkowitej spłacie kredytu: po całkowitej spłacie finansowania pamiętaj, by definitywnie „zamknąć” kredyt. W tym celu uzyskaj z banku zaświadczenie o całkowitej spłacie i złóż wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (KW) w sądzie rejonowym. Dopiero po tych krokach Twoja nieruchomość jest w pełni wolna od obciążeń.

Poprzez udostępnione narzędzie oraz ten artykuł chciałem zachęcić Cię do aktywnej nadpłaty swojego zobowiązania bankowego. Uważam, że to szczególnie ważne, aby w okresie największej aktywności zawodowej, czyli w tzw. wieku produkcyjnym, nadpłacić jak najwięcej i jak najszybciej. Dzięki temu znacząco ograniczasz ryzyko związane z długotrwałym utrzymywaniem wysokiego zadłużenia.

W życiu każdego z nas mogą zdarzyć się trudne momenty, takie jak utrata pracy czy problemy zdrowotne, dlatego warto wcześniej zadbać o swoją stabilność finansową. W przypadku kredytu hipotecznego, który najczęściej zaciągany jest na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, nadpłaty mają szczególne znaczenie. Pozwalają one stopniowo zmniejszać zadłużenie lub całkowicie je spłacić – często w relatywnie krótkim czasie.