Kredyt hipoteczny dla programisty B2B – ryczałt, KPiR, porady eksperta

Kredyt hipoteczny dla programisty? Znam ten temat od podszewki – to jeden z najczęstszych procesów, które prowadzę na co dzień. Nasze biuro działa w Warszawie, tuż obok „Mordoru”, więc od lat współpracujemy z ludźmi z IT – zarówno z dużych korporacji, jak i freelancerami na B2B. Wiemy, z czym mierzy się programista, gdy próbuje wziąć kredyt: ryczałt, KPiR, wahania dochodów, a czasem brak cierpliwości do banków. W tym artykule pokażę Ci, jak wygląda cały proces, na co uważać i co zrobić, by przebrnąć przez ten etap bez stresu.

Czy dostanę kredyt jako programista?

Tak, jako programista możesz dostać kredyt hipoteczny bez większych problemów, ale banki dokładnie sprawdzają, jak rozliczasz się z dochodu: czy to B2B na ryczałcie, czy KPiR, czy może etat.

Według statystyk programiści bardzo dobrze spłacają zaciągnięte zobowiązania hipoteczne. Dlatego i instytucje ochoczo udzielają im finansowań na zakup nieruchomości lub budowę domu. Chętne są również do negocjacji cenowych. Programista może liczyć na ponadstandardową zdolność kredytową przy minimalnym wkładzie własnym.

Wielu programistów myśli: zarabiam dużo, więc dostanę wszystko. Niestety, banki widzą to inaczej – doliczają koszty życia, dzieci, karty kredytowe etc. Chcesz sprawdzić realną zdolność? Odezwij się – jako ekspert kredytowy zrobię to za darmo.

Jak programista uzyskał kredyt hipoteczny, mimo początkowego braku zdolności?

Miałem przyjemność jakiś czas temu współpracować z programistą, który chciał zaciągnąć kredyt hipoteczny na budowę domu. Na etapie naszych rozmów był to tylko plan na ok. rok do przodu. Klient starał się o pozwolenie na inwestycję, a wczesny etap chciał sfinansować ze środków własnych. Poza wysokimi kosztami życia posiadał on jeszcze kredyt na samochód. Po zapoznaniu się z danymi finansowymi (rozliczenie za pomocą KPiR) wyszło, że nie ma odpowiedniej zdolności.

Przeanalizowaliśmy inne opcje i sprawdziliśmy wariant rozliczenia na ryczałcie 12%, co nieco poprawiło wyniki, ale nadal brakowało zdolności. Wymyśliłem kolejną rzecz – kluczowym krokiem była sprzedaż samochodu i spłata kredytu. Następnie klient kupił nowy samochód w leasingu, który przy ryczałcie nie jest zaliczany do oceny kredytowej.

Dzięki tym dwóm ruchom udało mu się uzyskać finansowanie na budowę domu, mimo że początkowo bank nie dawał na to żadnych szans.

Jak bank liczy zdolność kredytową programisty B2B?

Jeśli masz kilku kontrahentów:

Instytucja może policzyć średnią z ostatnich 12/24 miesięcy.
Może przyjąć najniższy rok z badanego okresu.
Czasem bierze tylko ostatni PIT.

Jeśli masz jednego kontrahenta

Ciekawym przypadkiem jest sytuacja, gdy rozliczasz się z jednym podmiotem. Przykładowo w Santander Bank Polska, PKO BP, Millennium, Velo możesz liczyć na wyższą zdolność kredytową. Banki w pewnym sensie patrzą na Ciebie, jak na osobę zatrudnioną na umowę o pracę, badając zdolność z ostatnich 6 miesięcy.

Przykładowa zdolność kredytowa programisty na ryczałcie (różne przychody)

Stworzyłem czytelny wykres porównujący zdolność kredytową singla i rodziny 2+1 w zależności od przychodu programisty na ryczałcie. Oprócz tego opracowałem gotowe tabele z danymi.

Tabela zdolności kredytowej dla singla.

Tabela zdolności kredytowej dla Rodziny 2+1 (w tym 800+).

Jak możesz zauważyć, przy zwiększeniu przychodu z 10 000 zł do 30 000 zł zdolność kredytowa singla rośnie o ponad 1,2 mln zł, a rodziny 2+1 o 1,45 mln zł. Kluczowe może być tutaj złudne poczucie wysokich przychodów. Banki każdorazowo analizują dochód oraz obciążenia, tak więc mimo wysokiego przychodu, możesz mieć niższą niż Ci się wydaje zdolność, do której doliczane są koszty utrzymania, w tym obowiązkowe wydatki.

A jeśli chcesz samemu obliczyć zdolność, polecam mój darmowy kalkulator. To proste narzędzie, w którym wpisujesz odpowiednie parametry, m.in. okres kredytowania, liczbę domowników, dochód na rękę czy sumę zobowiązań finansowych. Opcjonalnie możesz w tym temacie skorzystać z pomocy eksperta kredytowego.

Jak leasing i inne zobowiązania wpływają na zdolność kredytową programisty?

Na zdolność kredytową wpływają wszystkie stałe zobowiązania finansowe. W przypadku programistów mogą być to:

Leasing operacyjny: zwykle uwzględniony w KPiR, więc nie obniża dodatkowo zdolności.
Leasing finansowy: bank traktuje go jako kredyt, więc zmniejsza zdolność.
Karty kredytowe i limity w rachunku: nawet jeśli nie używasz, bank liczy min. 5% przyznanego limitu jako ratę.
Kredyty obrotowe/gotówkowe: każda rata zmniejsza maksymalną kwotę kredytu hipotecznego. Choć i na tym polu istnieją pewne odstępstwa.

Czy programista może liczyć na lepsze warunki kredytu?

Tak! Branża IT jest jedną z najlepiej ocenianych przez banki. Programiści zarabiają stabilnie, mają wysokie wynagrodzenia i niskie ryzyko utraty pracy. A to sprawia, że kredytodawcy chętnie konkurują o takich klientów.

W niektórych instytucjach istnieją specjalne oferty dla programistów – np. obniżone marże czy brak prowizji.
Wysoka zdolność kredytowa pozwala negocjować warunki, zwłaszcza przy wkładzie własnym na poziomie 10–20%.
Według statystyk klienci IT są w czołówce, jeśli chodzi o terminową spłatę kredytów.

Kredyt hipoteczny dla programisty – wymagania banków

1. Dochód i forma zatrudnienia

Umowa o pracę: minimum 1–3 miesiące stażu w obecnej firmie.
Kontrakt B2B (JDG): zwykle 6–12 miesięcy działalności (niektóre banki akceptują 3).
Umowa zlecenie: zazwyczaj 6–12 miesięcy ciągłości.

2. Wkład własny

Standard: 10–20% wartości nieruchomości.
Wyjątek: możesz skorzystać z programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy. To rozwiązanie nawet dla singli i par bez dzieci, nie posiadających wkładu własnego!

3. Historia kredytowa

Neutralna lub pozytywna historia w BIK.
Brak dużych zaległości. Drobne opóźnienia do 31 dni zazwyczaj nie są problemem. Ale tzw. błędy młodości potrafią sporo kosztować.

Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny dla programisty?

Dobry kredyt to nie tylko niska rata. Oto najważniejsze parametry, na które, moim zdaniem warto zwrócić uwagę przy wyborze najlepszej oferty.

Niskie oprocentowanie i marża banku: to kluczowy element wpływający na wysokość raty. Porównaj oferty różnych banków, bo różnice mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych w całym okresie kredytowania.
Możliwość wyboru stałego oprocentowania: daje bezpieczeństwo na 5–10 lat. Przy zmiennych stopach procentowych w Polsce to często dobry wybór.
Darmowa wcześniejsza spłata i nadpłaty: dzięki wysokim zarobkom programiści często spłacają kredyt szybciej. Sprawdź, czy bank nie pobiera prowizji za nadpłaty i czy możesz skracać okres kredytowania.
Wysoka zdolność kredytowa i akceptacja Twojej formy zatrudnienia: ważne, by instytucja prawidłowo policzyła dochód z B2B, ryczałtu czy KPiR. Nie każda z nich robi to korzystnie.
Krótki czas analizy wniosku: w niektórych miejscach decyzję dostaniesz w 2 tygodnie, w innych czekasz nawet 2 miesiące.

Nie ma jednego najlepszego banku dla wszystkich. Dobry wybór zależy od formy zatrudnienia, historii kredytowej i planów dotyczących nadpłat. Dlatego warto zrobić indywidualną analizę, w której mogę Ci pomóc!

Kredyt hipoteczny dla programisty na JDG – ryczałt

Ryczałt to najpopularniejsza forma rozliczeń wśród programistów prowadzących działalność gospodarczą. Jest prosty i daje niskie obciążenia podatkowe. Chociaż banki różnie oceniają zdolność kredytową przy tej formie opodatkowania. Już tłumaczę, dlaczego tak się dzieje.

Banki mogą traktować ryczałt zachowawczo z uwagi na to, że trudno określić realne koszty przedsiębiorcy. Jeden programista potrzebuje biurka w coworkingu, inny będzie wynajmował reprezentatywne biuro. Nie wiadomo, jakie realne koszty prowadzenia działalności ponosi dany przedsiębiorca.
Inne banki (np. Alior, Pekao) są bardziej otwarte – np. przy kredycie hipotecznym na ryczałcie potrafią przyjąć dochód nawet na poziomie 80% przychodu.
Z kolei w ING, Millennium, Santander Bank Polska czy PKO BP zdolność zależy od stawki ryczałtu lub PKD. W tych przypadkach programiści oraz pracownicy IT mogą liczyć na sensowne wyliczenia zdolności kredytowej.

Jak stawka ryczałtu wpływa na zdolność kredytową programisty?

Programiści zwykle rozliczają się stawką 8,5% lub 12%. W praktyce:

Część banków liczy wyższy dochód przy wyższym podatku;
Inne stosują jednolite podejście (niezależnie od stawki – traktują wszystkich w IT tak samo).

Minimalny okres prowadzenia działalności gospodarczej

Standardem jest 12 miesięcy działalności, ale:

Po 24 miesiącach masz dostęp do pełnej oferty banków (*przy 12 miesiącach tylko częściową).
Ciekawostka: jeśli przeszedłeś z etatu na JDG, część banków zaakceptuje Cię już po 6 miesiącach.
W przypadku ryczałtu niektóre banki traktują 6-miesięczny staż jako normę, a nie odstępstwo.

Kredyt hipoteczny dla programisty – KPiR (Księga Przychodów i Rozchodów)

Choć coraz mniej programistów rozlicza się poprzez książkę przychodów i rozchodów, to nadal jest to popularne wśród osób prowadzących większą działalność, z kosztami i pracownikami. Jak wygląda zdolność kredytowa przy tej formie?

Zobaczmy.

Minimalny okres prowadzenia działalności przy KPiR

W przypadku KPiR banki wymagają zwykle:

12–24 miesięcy działalności (pełna oferta banków po 24 miesiącach);
Na bazie odstępstwa możliwość starania się o kredyt po 3–6 miesiącach: np. przejście z etatu w IT na JDG i kontynuacja współpracy z poprzednim pracodawcą lub spółką siostrą z tej samej grupy kapitałowej.

Dlaczego to działa? Bank traktuje to jako zmianę formy zatrudnienia, a nie ryzykowny start biznesu.

Jak bank liczy zdolność przy KPiR?

Banki analizują PIT z 1 lub 2 lat podatkowych + bieżące rozliczenia.

W większości przypadków stosują średnią z dochodu netto.
Algorytmy wyliczania dochodu są różne. Instytucje mogą policzyć średnią z przedstawionej dokumentacji finansowej. A pozostałe przyjmą dochód za okres, który był najsłabszy.
Czasem możesz powiększyć dochód netto o amortyzację, ale nie jest to powszechne.

Ulga IP BOX a kredyt hipoteczny – co musisz wiedzieć?

Ulga IP BOX to atrakcyjna opcja podatkowa dla programistów prowadzących działalność gospodarczą. Jeśli w ramach JDG realizujesz projekty badawczo-rozwojowe i tworzysz produkty objęte prawem własności intelektualnej, możesz korzystać z 5% stawki podatku.

Ale uwaga – kredytodawcy nie uwzględniają tej preferencji przy liczeniu zdolności kredytowej. Dlaczego?

Dochód jest szacowany na podstawie standardowej stawki podatkowej (liniowej 19% lub progresywnej);
Banki wolą opierać się na modelu konserwatywnym, który pokazuje „gorszy” wariant podatkowy.

Zmiana formy opodatkowania a kredyt hipoteczny – czy to problem?

Jeszcze kilka lat temu zmiana formy opodatkowania (np. z KPiR na ryczałt) była dużym problemem przy hipotece. Banki traktowały to jak start nowej działalności, co oznaczało:

długie okresy karencji (nawet 12 miesięcy);
brak możliwości wnioskowania od razu po zmianie.

Po wprowadzeniu Polskiego Ładu sytuacja się zmieniła. Instytucje musiały dostosować się do nowego scenariusza, gdyż groziło to utratą dostępu do klientów, którzy generują wysokie dochody oraz są w stanie zaciągnąć kredyt hipoteczny o wysokiej wartości. Dziś:

Banki zaakceptują zmianę formy rozliczenia jako kontynuację działalności.
Brak karencji: możesz złożyć wniosek od razu po zmianie.
W takich przypadkach instytucje stosują specjalne algorytmy liczenia dochodu.

Kredyt hipoteczny dla programisty z dochodem w walucie obcej

Programiści to pionierzy pracy zdalnej w Polsce. Już od wielu lat część branży IT pracuje na zlecenie podmiotów z całego świata. Nie ma tu żadnych granic ani stref czasowych. Skutkiem tego są kontrakty, w których wynagrodzenie jest określone w różnej walucie: USD, EUR, CHF i dziesiątkach innych walut.

Wystawianie faktur w obcej walucie może jednak stanowić problem przy ubieganiu się o hipotekę w Polsce. Dlaczego?

W Polsce istnieje prawo, które nakazuje bankom udzielania kredytów hipotecznych zgodnych z walutą uzyskiwanego dochodu.
Bank analizuje Twoje rozliczenia (faktury, KPiR, ryczałt) i widzi przewalutowania oraz różnice kursowe, które stanowią koszt uzyskania przychodu.

Jak kredytodawcy reagują na dochód w walucie obcej?

Część instytucji odrzuci wniosek (brak oferty kredytu w tej walucie);
Inne obniżą Twój dochód o 30–50%, co drastycznie zmniejszy zdolność kredytową;
Tylko nieliczne banki neutralne uznają dochód w PLN po przewalutowaniu, bez dodatkowych „kar”.

Jeśli masz kontrakty w walucie obcej, przygotuj: historię wpływów w PLN po przewalutowaniu, umowy z zagranicznymi kontrahentami, potwierdzenia kursów wymiany. Dzięki temu łatwiej znajdę dla Ciebie bank, który zaakceptuje taki dochód bez obniżania oceny kredytowej.

Jakie dokumenty potrzebuje programista do kredytu hipotecznego?

Do wniosku kredytowego musisz przygotować dokumenty potwierdzające Twoje dochody i sytuację finansową. Lista ta zależy już od samej formy rozliczenia (ryczałt, KPiR, B2B).

Najczęściej wymagane dokumenty:

Wydruk z CEIDG;
PIT + UPO za ubiegły rok (czasem dwa lata);
Zaświadczenia o braku zaległości: z ZUS (nie starsze niż 1 miesiąc), z US (nie starsze niż 1 miesiąc);
Umowy kredytowe i leasingowe związane z działalnością.

Dodatkowo w zależności od formy rozliczenia:

Dla KPiR:

KPiR za rok ubiegły + miesiące bieżące;
Tabela amortyzacyjna i zestawienie środków trwałych.

Ryczałtu:

Ewidencja sprzedaży za ubiegły rok + miesiące bieżące.

Dla B2B (umowa):

Ostatnie 6 faktur;
Umowa o współpracy.

Dodatkowo (opcjonalnie):

Świadectwo pracy: jeśli przeszedłeś z etatu na JDG i masz ciągłość zatrudnienia.

O dokładnej liście dokumentów do hipoteki przeczytasz w moim oddzielnym wpisie.

Kredyt hipoteczny dla programisty na umowie-zlecenie lub o dzieło – czy to możliwe?

Programiści rzadziej pracują na umowach cywilnoprawnych, ale wciąż zdarza się to na początku kariery w IT, głównie ze względu na brak składek ZUS i zerowy PIT dla młodych. Czy w takiej sytuacji można dostać zobowiązanie hipoteczne? Tak, ale musisz spełnić kilka warunków:

Stałość zatrudnienia: minimum 6–12 miesięcy wpływów z umowy zlecenia/o dzieło;
Cykliczne dochody: bank nie zaakceptuje dochodów uzyskiwanych sporadycznie, bez kontynuacji. Brak regularności oznacza bowiem brak stabilności, czyli brak zdolności;
Brak wymogu trwania umowy w przyszłość: można przyjąć, że nie ma wymogów trwania umowy do przodu. Ważniejsza jest historia wpływów niż zapis o „umowie na czas określony”.

Jak bank liczy zdolność kredytową przy umowie-zleceniu?

W zależności od instytucji przyjmie ona 50–100% średniej z ostatnich 6–12 miesięcy;
Sporadyczne zlecenia lub brak ciągłości = bank nie uwzględni dochodu;
W części banków umowa-zlecenie nie może być jedynym źródłem dochodu lub dochodem dominującym.

Czy warto mieć umowę o pracę, aby dostać kredyt hipoteczny?

Umowa o pracę to najbardziej stabilna forma zatrudnienia w oczach każdej instytucji. Dzięki temu:

Możesz dostać kredyt już po 1 miesiącu zatrudnienia (jeśli masz umowę na czas nieokreślony).
Dochód z etatu jest liczony w 100%, a dodatki (premie, prowizje, nadgodziny) w 50–100%, w zależności od banku.
W przypadku umowy na czas określony musisz mieć staż 3–6 miesięcy u obecnego pracodawcy, w tym umowę obowiązującą min. 6–12 miesięcy do przodu na moment składania wniosku.

Czy etat to najlepsza opcja dla programisty?

Nie zawsze. Pod względem podatków i ZUS etat jest najmniej opłacalny, ale może być rozwiązaniem pomostowym. Znam wiele przypadków programistów, którzy w czasie planowania zakupu mieszkania lub budowy domu byli zatrudnieni na umowę o pracę, a po uzyskaniu kredytu hipotecznego zmienili zatrudnienie na działalność gospodarczą. Jeśli hipoteka będzie spłacana regularnie, a wymagania dodatkowe będą spełniane, to bank nie będzie miał przeciwwskazań, by zmienić formę zatrudnienia.

Zmiana pracy w trakcie procesu kredytowego – uwaga!

Jak wspomniałem we wstępie, osoby wykonujące zawód programisty, szczególnie te z doświadczeniem i ponadstandardowymi umiejętnościami, są wręcz rozrywane. Headhunterzy atakują z propozycjami przejścia do nowej firmy z wynagrodzeniem znacznie przewyższającym obecną stawkę. Wielokrotnie w trakcie procesu starania się o kredyt hipoteczny kontaktował się ze mną mój klient programista z pytaniem, czy może zmienić pracę, bo dostał propozycję „wartą grzechu”.

Sytuacja wygląda w ten sposób, że w przypadku rozliczania się na bazie działalności nie ma to żadnego znaczenia. Częściowy wpływ ma na umowy zlecenia/umowy o dzieło. Za to niedopuszczalne jest dla programistów zatrudnionych na umowę o pracę, bo może skutkować decyzją negatywną. Banki nie akceptują dochodów uzyskiwanych z umowy na etapie wypowiedzenia lub okresu próbnego. Dlatego, jeśli nawet złożyłeś wniosek, dostałeś decyzję, ale nie podpisałeś jeszcze umowy, musisz wstrzymać się ze zmianą pracy do momentu otrzymania finansowania.

Jaki wkład własny potrzebuje programista przy kredycie hipotecznym?

Standardowo potrzebne jest minimum 10% wartości nieruchomości jako wkładu własnego.

10% wkładu = mniej banków i gorsze warunki
Niższy wkład własny oznacza wyższe ryzyko dla banku, a więc wyższe marże i mniejszą konkurencję ofertową.
20% wkładu = lepsze warunki i więcej opcji
Przy 20% wkładu własnego masz dostęp do większej liczby banków i możesz negocjować korzystniejsze warunki cenowe.

Czy programista może wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Tak! Dzięki rządowemu programowi Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy możliwe jest uzyskanie finansowania bez konieczności wpłaty początkowej. Wsparcie przeznaczone jest na zakup mieszkania lub domu bądź kredytowanie budowy domu.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – dlaczego warto nadpłacać?

Jako programista zapewne posiadasz stabilne i ponadprzeciętne dochody, co pozwala Ci wygenerować spore nadwyżki finansowe. Dlatego, zamiast trzymać je na koncie, szczerze polecam rozważyć rozwiązanie, jakim jest wcześniejsza spłata kredytu.

Wiele z banków oferuje możliwość darmowej nadpłaty kredytu już od samego początku umowy kredytowej. Warto zwrócić uwagę na to, czy możesz dokonywać ją poprzez bankowość elektroniczną (tak, dobrze czytasz, nie każdy bank ją oferuje) oraz skrócić okres kredytowania po dokonaniu nadpłaty.

Historia kredytowa i raport BIK – dlaczego warto to sprawdzić przed wnioskiem?

Z mojego doświadczenia (ponad 350 obsłużonych programistów) wynika, że branża IT to fantastyczni ludzie, ale… czasem najmniej „ogarnięci” w tematach finansowych. Dlatego, zanim złożysz wniosek o zobowiązanie, sprawdź swoją historię w BIK!

Dlaczego to ważne?

Raport BIK ujawnia opóźnienia w ratach, niezamknięte karty i kredyty czy inne niedociągnięcia, które mogą obniżyć Twoją zdolność.
Taka weryfikacja informacji trwa zazwyczaj 1–2 dni robocze i kosztuje maks. 100 zł – to zdecydowanie lepsza i tańsza opcja niż niespodzianka przy decyzji kredytowej.

Jak ekspert kredytowy może Ci pomóc w zdobyciu najlepszego kredytu hipotecznego?

Nie musisz znać wszystkich procedur i warunków, by starać się o dobry kredyt. Jako ekspert kredytowy z kilkunastoletnim doświadczeniem pomagam klientom IT znaleźć najlepsze oferty i przejść przez cały proces bez stresu.

Sprawdzimy Twoją zdolność kredytową i wybierzemy banki już na pierwszym spotkaniu.
Pomogę Ci w analizie nieruchomości, kompletowaniu dokumentów i negocjacjach warunków.
Moja pomoc jest bezpłatna dla Ciebie – wynagrodzenie otrzymuję od banku.

Jeśli jesteś z Warszawy lub okolic (albo wolisz online), napisz do mnie. Znam specyfikę branży IT i wiem, jak ułatwić proces programistom na B2B.

Zapraszam do komentowania

Masz pytania dotyczące kredytu hipotecznego dla programisty? A może chcesz, żebym rozwinął jakiś temat, np. negocjacje warunków albo wybór banku? Daj znać w komentarzu – odpowiadam na wszystkie.

Jeśli wolisz prywatnie, napisz do mnie! Pomogę Ci znaleźć najlepsze warunki kredytu na rynku!

FAQ – najczęściej zadawane pytania