Słownik pojęć związanych z kredytem hipotecznym

Kredyt hipoteczny ma swój specyficzny język, zaczynając od LTV poprzez marżę, cesję, WIBOR i kończąc na karencji. Jeśli bierzesz hipotekę po raz pierwszy w życiu, to łatwo się w tym wszystkim pogubić. Dlatego w jednym miejscu zebrałem najważniejsze pojęcia związane z kredytem hipotecznym. Opisałem je prosto, konkretnie, bez bankowego żargonu.

Szukasz hasła, którego nie ma na liście? Daj znać – dopiszę je do słownika!

Pojęcia i definicje

Bank hipoteczny

To bank działający na podstawie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Specjalizuje się w finansowaniu zabezpieczonym hipoteką, a środki na działalność pozyskuje m.in. poprzez emisję listów zastawnych (np. papierów wartościowych opartych o portfel kredytów hipotecznych).

Biuro Informacji Kredytowej (BIK)

BIK to baza z historią Twoich zobowiązań: aktualnych i spłaconych (kredyty, pożyczki, karty, limity w koncie itp.). Banki sprawdzają BIK, by ocenić Twoją wiarygodność i sposób spłaty. To jeden z kluczowych elementów przy decyzji o kredycie hipotecznym.

Cesja wierzytelności

Umowa, która przenosi prawo do „należności” (wierzytelności) na inny podmiot. W hipotece spotkasz ją np. przy przelewie praw z umowy deweloperskiej, rachunku powierniczego albo ubezpieczeń.

Cesja ubezpieczenia

Przeniesienie praw z polisy (np. ubezpieczenia nieruchomości albo na życie) na bank, który udziela kredytu. Wysokość polisy zależy przede wszystkim od wartości nieruchomości, rzadziej wartości kredytu. To standardowe zabezpieczenie przy kredycie hipotecznym.

Decyzja kredytowa

To dokument wydawany przez bank po analizie wniosku i dokumentów klienta. Decyzja bywa warunkowa (bank może poprosić o dodatkowe wyjaśnienia lub dokumenty). I ważne: decyzja nie zawsze oznacza 100% gwarancji uruchomienia kredytu. Zobacz, czym jest wstępna decyzja kredytowa.

Finansowanie naprzemienne

To sposób finansowania inwestycji na zmianę środkami własnymi i pieniędzmi z kredytu (zwykle w transzach). Najczęściej dotyczy rynku pierwotnego i budowy domu. W praktyce bank wypłaca kolejne transze, gdy widzi postęp prac i rozliczenie poprzedniego etapu.

Harmonogram płatności

To plan spłaty rat kredytu: kwoty i terminy. Zwykle jest dostępny w bankowości elektronicznej (czasem także w wersji papierowej). Harmonogram może się zmieniać m.in. po zmianie oprocentowania lub okresu kredytowania. Najczęściej bank udostępnia go w ciągu ok. 14 dni od uruchomienia hipoteki.

Historia kredytowa

To Twoja „karta wyników” spłat. Określa, czy spłacasz swoje zobowiązania na czas, jak długo je masz i jak z nich korzystasz. Informacje o historii kredytowej znajdziesz przede wszystkim w raportach BIK.

LTV (Loan to Value)

Wskaźnik pokazujący relację kredytu do wartości nieruchomości.

100% LTV = kredyt na 100% wartości nieruchomości.

80% LTV = masz ok. 20% wkładu własnego.

LTV wpływa na warunki kredytu i wymagane zabezpieczenia.

Marża

Zazwyczaj stały składnik oprocentowania obok stawki referencyjnej (np. WIBOR/EURIBOR). Zmiana marży wymaga aneksu do umowy kredytowej. Marża mocno wpływa na ratę: niższa marża = niższe oprocentowanie i rata. I na odwrót: im wyższa marża, tym wyższa rata docelowa.

Karencja

Okres, w którym spłacasz same odsetki od wypłaconej kwoty (bez kapitału). Karencję dzielimy na dobrowolną i obligatoryjną. Karencja obligatoryjna obowiązuje w większości banków – często pojawia się przy kredycie na budowę domu, wypłacanego w transzach.

Komitet kredytowy

To ciało decyzyjne banku, ustawione wyżej niż analityk kredytowy. Komitet ocenia bardziej „nietypowe” przypadki związane, np. z wyższą kwotą kredytu lub zastosowaniem odstępstwa od standardowych zasad obowiązujących w danym banku.

Kredyt hipoteczny

Kredyt zabezpieczony hipoteką nieruchomości. Wyróżniamy 3 grupy główne kredytów hipotecznych:

kredyt celowy: zakup nieruchomości, budowa, remont, wykończenie, refinansowanie;
konsolidacja: skonsolidowanie zobowiązań, np. kredytów gotówkowych;
pożyczka: kredyt na dowolny cel.

Kredyt budowlano-hipoteczny

Kredyt celowy na budowę domu systemem gospodarczym lub budowę domu/mieszkania przy użyciu inwestora zastępczego. Finansowanie najczęściej wypłacane jest w transzach przed zakończeniem budowy i wyodrębnieniem nieruchomości.

Księga wieczysta

Dokument zawierający najważniejsze informacje o nieruchomości, jak np. jej położenie, prawo własności, ograniczenia, zabezpieczenia. Jeden z podstawowych dokumentów wymaganych do analizy wniosku kredytowego.

Odstępstwo

Zgoda banku na odejście od standardowych zasad udzielania kredytu. Wymaga dodatkowej akceptacji analityka lub komitetu kredytowego.

Oprocentowanie zmienne

Oparte o stawkę referencyjną (np. WIBOR/EURIBOR) + marżę. Zmienia się najczęściej co 3 lub 6 miesięcy, rzadziej 12 miesięcy. Zmiana stawki to zmiana oprocentowania i tym samym – zmiana raty.

Oprocentowanie stałe

Oprocentowanie ustalone na określony czas (najczęściej kilka lat). Zwykle wyższe niż zmienne na starcie, ale daje przewidywalność w okresie stałej stopy procentowej.

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Dokument, w którym kredytobiorca zgadza się na egzekucję w przypadku braku spłaty hipoteki. Ułatwia bankowi dochodzenie należności, stanowiąc szybką drogę do ściągania należności z dłużnika. Zwykle takie oświadczenie stosowane jest do 150–200% kwoty przyznanego kredytu.

Promesa bezciężarowego wydzielenia („bezciężarówka”)

Dokument pojawiający się najczęściej na rynku pierwotnym. Występuje w sytuacji, gdy kupowany lokal jest budowany w inwestycji objętej kredytem deweloperskim. Bank finansujący dewelopera oświadcza, iż w przypadku wpłaty przez kredytobiorcę określonych środków na określone konto – bezciężarowo wydzieli nieruchomości w momencie wyodrębniania lokalu.

Promesa udzielenia kredytu

Przyrzeczenie kredytu po analizie sytuacji finansowej klienta (bez pełnej analizy dokumentów nieruchomości, w tym dokumentów prawnych, jak umowa przedwstępna). Promesa kredytowa jest przydatna np. na etapie szukania nieruchomości.

Promesa zatrudnienia

Dokument wymagany czasem przy umowie na czas określony (zależnie od banku), gdy umowa wnioskodawcy kończy się za 3-, 6- lub 12 miesięcy.

Raty stałe

Raty o tej samej wysokości przez cały okres kredytu. W praktyce w hipotekach to opcja niemal niedostępna. Częściej spotkasz „stałe oprocentowanie na kilka lat”, a nie stałą ratę na 25-30 lat.

Raty równe (raty annuitetowe)

W uproszczeniu: rata jest podobna na starcie, ale jej wysokość zmienia się, jeśli zmienia się oprocentowanie (np. WIBOR). W takiej racie na początku jest więcej odsetek, a z czasem rośnie część kapitałowa (*odsetki wraz z upływem czasu się zmniejszają).

Raty malejące

Kapitał dzielony „po równo” na każdą ratę. Pierwsze raty są najwyższe, potem spadają. Zwykle raty równe dają niższy koszt odsetek niż raty równe, ale wymagają wyższej zdolności kredytowej na start.

Refinansowanie (rolowanie długu)

To po prostu przeniesienie kredytu do innego banku, żeby obniżyć ratę lub koszt zobowiązania albo dobrać środki finansowe na dowolny cel.

Refinansowanie wkładu własnego

Zwrot środków wpłaconych jako zadatek, zaliczka lub opłata rezerwacyjna – finansowany z kredytu hipotecznego (jeśli bank to akceptuje).

Program RKM, który ułatwia zakup mieszkania lub domu, gdy brakuje wkładu własnego. Bank może udzielić kredytu hipotecznego z gwarancją BGK zamiast części wkładu (na zasadach programu). Dodatkowo, gdy w trakcie spłaty powiększy się rodzina, możliwa jest tzw. spłata rodzinna – jednorazowa spłata części kapitału kredytu.

Scoring

To punktowa ocena w banku, która opisuje profil osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny. Składają się na nią m.in. dochody i ich stabilność, aktualne zobowiązania, historia kredytowa (np. BIK) oraz dane z wniosku. Każda instytucja ma własny algorytm scoringu i zwykle nie ujawnia szczegółów jego działania.

Transza

Część kredytu wypłacana etapami, co jest typowe przy budowie domu lub rynku pierwotnym. Do momentu wypłaty wszystkich transz najczęściej obowiązuje okres karencji.

Ubezpieczenie niskiego wkładu

Dodatkowe zabezpieczenie przy wysokim LTV (np. powyżej 80%). Może działać jako podwyższona marża albo składka, do czasu spadku LTV.

Ubezpieczenie pomostowe

Zabezpieczenie banku od wypłaty kredytu do momentu prawomocnego wpisu hipoteki. Ubezpieczenie pomostowe najczęściej przyjmuje postać podwyżki marży.

Wakacje kredytowe

Możliwość zawieszenia spłaty rat (zwykle po spełnieniu warunków z umowy). Wakacje kredytowe najczęściej są możliwe do wykorzystania po określonym w umowie okresie, w którym raty zaciągniętego kredytu były prawidłowo spłacane. W wyniku wakacji kredytowych wydłuża się okres kredytowania lub powiększa się saldo kredytu.

Wcześniejsza spłata (nadpłata)

Wcześniejsza spłata to spłata części albo całości kredytu przed terminem. Po nadpłacie bank może: skrócić okres kredytu (rata zwykle zostaje podobna) albo obniżyć ratę (okres zostaje bez zmian) – czasem możesz wybrać wariant. Najczęściej trzeba złożyć dyspozycję w banku (w oddziale lub online). Zasady nadpłat zależą od konkretnej oferty i banku.

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate)

Stawka referencyjna używana przy wielu kredytach ze zmiennym oprocentowaniem (np. WIBOR 3M, 6M). Jej zmiana wpływa na oprocentowanie i ratę zgodnie z zasadami w umowie kredytowej. Spadek WIBOR oznacza spadek raty, rzadziej okresu kredytowania – a wzrost stawki oznacza wzrost raty, rzadziej wydłużenie okresu kredytowania.

Wycena nieruchomości

Bank często wymaga wyceny nieruchomości, by potwierdzić jej wartość jako zabezpieczenia kredytu. W zależności od instytucji może to być wycena wewnętrzna (np. na podstawie danych rynkowych) albo operat szacunkowy przygotowany przez licencjonowanego rzeczoznawcę. Koszt i forma wyceny zależą od banku i rodzaju nieruchomości.

Zdolność kredytowa

To ocena banku, czy Twoje dochody „udźwigną” ratę kredytu po odjęciu kosztów życia i innych zobowiązań (kredyty, karty, limity, alimenty itp.). Każdy bank liczy zdolność kredytową trochę inaczej, dlatego ta sama osoba może dostać różne kwoty finansowania w różnych bankach.

Zadatek

Forma zabezpieczenia umowy przedwstępnej. Jeśli strona, która wpłaciła zadatek, zrezygnuje lub nie doprowadzi do finalizacji umowy – traci zadatek. Jeśli strona, która zadatek przyjęła, wycofa się lub nie sprzeda nieruchomości na ustalonych warunkach – oddaje zadatek w podwójnej wysokości (art. 394 k.c.).

Podsumowanie

W hipotece trudnych słów jest naprawdę dużo – i to normalne, że na początku możesz mieć mętlik w głowie. Jeśli nie znalazłeś tu konkretnego pojęcia, napisz do mnie. Lepiej dopytać i iść spokojnie dalej, niż utknąć na jednym słowie i podjąć decyzję kredytową „na czuja”.