Jak uzyskać kredyt hipoteczny na dom energooszczędny w 2026? Warunki, oferty i dopłaty

Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny to forma finansowania zakupu lub budowy nieruchomości, która spełnia określone standardy energooszczędności i ekologii. Takie zobowiązania są oferowane przez banki komercyjne i spółdzielcze, które wspierają budowę lub zakup domów o niskim zużyciu energii. Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat? W takim razie czytaj dalej!

Z tego poradnika dowiesz się, że:

Tak, kredyt na dom energooszczędny jest możliwy – zwykle w formule kredytu hipotecznego na budowę lub zakup nieruchomości spełniającej określone standardy energetyczne.
To standardowa hipoteka z obniżoną marżą o 0,1-0,2 p.p. (zależnie od banku)
Bank sprawdzi nie tylko zdolność kredytową, ale też parametry energetyczne nieruchomości i dokumentację techniczną.
Wymaga wskaźnika EP ≤ 58–70 kWh/m²/rok. Przy 500 tys. zł kredytu na 25 lat daje ok. 17,7 tys. zł oszczędności na odsetkach.
Oferuje go 7 banków, m.in. BNP Paribas, ING, mBank, BOŚ, PKO BP, Pekao i VeloBank.

Czym jest dom energooszczędny i dom pasywny?

Dom energooszczędny to taki, który zużywa znacznie mniej energii niż standardowy budynek, przede wszystkim w kontekście ogrzewania, wentylacji czy przygotowania ciepłej wody. Osiąga się to dzięki odpowiedniemu projektowi, dobrej izolacji, szczelności budynku oraz zastosowaniu nowoczesnych rozwiązań, takich jak pompy ciepła, rekuperacja czy fotowoltaika. Jego głównym założeniem jest, m.in. obniżenie comiesięcznych rachunków, ale i dbałość o środowisko.

Jeszcze wyższy standard reprezentuje dom pasywny, którego zapotrzebowanie na energię jest bardzo niskie. Oznacza to jeszcze niższe koszty eksploatacji, ale za to wyższe wymagania projektowe i wykonawcze.

Dla porównania:

Dom energooszczędny: zużycie energii, 62-63 kWh m² na rok;
Dom pasywny: zużycie energii, poniżej 15 kWh m² na rok.¹

Co to jest eko kredyt hipoteczny?

Eko kredyt hipoteczny, zielony kredyt hipoteczny czy kredyt hipoteczny na dom energooszczędny to najczęściej różne nazwy tego samego typu finansowania. W praktyce zwykle nie chodzi o całkowicie osobny produkt, ale o kredyt hipoteczny na zakup, budowę lub modernizację nieruchomości (jednorodzinnej/lokalu mieszkalnego), która spełnia określone wymagania energetyczne danego banku.

To ważne, bo wiele osób szuka eko kredytu jak osobnej kategorii, a w rzeczywistości bank najczęściej oferuje standardową hipotekę z preferencyjnymi warunkami dla inwestycji energooszczędnej. Taka preferencja może oznaczać np. niższą marżę, brak prowizji albo promocyjne oprocentowanie.

Najczęściej preferencyjne kredyty hipoteczne dotyczą nieruchomości, które spełniają poniższe parametry, a więc:

niskie zużycie energii pierwotnej (np. poniżej 70 kWh/m² na rok dla domów jednorodzinnych);
zastosowanie odnawialnych źródeł energii (np. panele fotowoltaiczne, pompy ciepła);
brak ogrzewania węglowego;
domy dobrze ocieplone styropianem o dobrych właściwościach cieplnych;
posiadanie certyfikatów energetycznych lub ekologicznych (np. LEED, BREEAM);
po zakończeniu inwestycji przedstawienie świadectwa energetycznego, które potwierdzi odpowiednie zużycie energii.

Warto pamiętać, że eko kredyt hipoteczny może dotyczyć nie tylko budowy domu, ale również zakupu mieszkania spełniającego określone standardy energetyczne. Przy takim scenariuszu również wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej albo inny dokument potwierdzający parametry nieruchomości.

Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny – ile można orientacyjnie zaoszczędzić?

Załóżmy obniżkę o 0,2 p.p, okres kredytowania 25 lat, wyjściowe oprocentowanie kredytu hipotecznego na poziomie 6,5% (po obniżce 6,3%).

Sprawdź moje inne artykuły, w których wyjaśniam, jak obliczyć ratę i zdolność kredytową dla kredytu hipotecznego na 1 mln zł. Zresztą podobne wpisy odnajdziesz dla pozostałych kwot: 500 tys. czy 600 tys. zł.

Jak uzyskać kredyt ekologiczny na budowę domu?

Uzyskanie kredytu hipotecznego na dom energooszczędny wygląda podobnie jak w przypadku standardowej hipoteki, ale dochodzi do tego dodatkowy element: bank ocenia również parametry energetyczne inwestycji.

Sprawdź wymagania banku: upewnij się, że planowana nieruchomość spełnia kryteria ekologiczne wymagane przez wybraną instytucję.
Przygotuj dokumentację techniczną i kredytową: najczęściej potrzebne będą m.in. projekt budowlany, świadectwo charakterystyki energetycznej, kosztorys inwestycji, dokumenty dochodowe oraz te dotyczące nieruchomości.
Porównaj oferty 2-3 banków: nie zakładaj, że każdy bank rozumie eko kredyt tak samo. Różnić się mogą nie tylko warunki cenowe, ale też wymagania dotyczące dokumentów i standardu energetycznego.
Skonsultuj się z ekspertem: osoba specjalizująca się w tego typu ofertach pomoże w wyborze najkorzystniejszej propozycji i przeprowadzi Cię przez cały proces wnioskowania. Zajmie się również złożeniem wniosków w wybranych instytucjach, w tym dopilnuje zgodności dokumentów.

To tak w dużym skrócie. Tym, co mogę Ci zarekomendować, to nie obawiaj się rozmowy z bankiem. Zachęcam do tego, byś nie bał się zadawać pytań swojemu doradcy – szczególnie w kwestiach, które budzą Twoje wątpliwości, są niejasne lub trudne do zrozumienia. Tylko pełna świadomość zapisów umowy oraz wynikających z niej konsekwencji pozwoli uniknąć późniejszych rozczarowań i podjąć w pełni świadomą decyzję o kredycie.

Masz środki na dom i zastanawiasz się, czy warto w ogóle brać kredyt? A może odwrotnie – masz zdolność, ale nie chcesz wiązać się z bankiem? W poniższym artykule znajdziesz porównanie obu podejść, na liczbach i realnych przykładach.

Umów się na konsultację

Jako ekspert od kredytów hipotecznych, oferuję kompleksowe wsparcie w procesie uzyskania dodatkowych środków na ten cel. Porównam oferty banków i zaproponuję najlepszy kredyt ekologiczny.

Pomogę Ci także w przygotowaniu wymaganej dokumentacji. Masz moje pełne wsparcie na każdym etapie procesu kredytowego. Razem znajdziemy optymalne rozwiązanie dopasowane do Twoich potrzeb.

Na co zwrócić uwagę, porównując warunki eko kredytu hipotecznego?

Porównując oferty kredytu na dom energooszczędny, zwracaj uwagę nie tylko na nazwę promocji, ale przede wszystkim na całkowity koszt finansowania, warunki wcześniejszej spłaty, wymagania dotyczące dokumentów i to, czy preferencyjne warunki naprawdę są osiągalne dla Twojej inwestycji.

1. Marża, prowizja i inne opłaty kredytu

Prawda jest taka, że instytucje raczej niechętnie wchodzą w negocjacje dotyczące marży czy prowizji – szczególnie przy standardowych kwotach kredytu hipotecznego. Wyjątek stanowią sytuacje, gdy starasz się o naprawdę wysoką sumę – wtedy faktycznie w tym temacie możesz liczyć na nieco więcej elastyczności.

Przy typowych wnioskach banki rzadko kiedy idą na ustępstwa. Popyt na kredyty jest spory, więc niestety często obowiązuje zasada: jak nie ten klient, to kolejny.

2. Możliwość wcześniejszej spłaty bez dodatkowych kosztów

Jeśli znajdujesz się w gronie osób, które chcą spłacić zadłużenie szybciej (nie zaszkodzi zapytać, nawet jeśli na ten moment nie przewidujesz tego rozwiązania), to upewnij się, czy bank pozwala na wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego bez opłat.

Zdecydowana większość kredytodawców nie pobiera z tego tytułu prowizji.

3. Zwróć uwagę na całkowity koszt kredytu

Mam na myśli wszystkie parametry, które składają się na całkowity koszt kredytu: oprocentowanie (stałe/zmienne), prowizja, koszty obsługi finansowania (m.in. opłata przygotowawcza, marża) oraz ubezpieczenie kredytu.

Co z RRSO? Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania nie jest głównym wyznacznikiem opłacalności hipoteki. Traktuj ją wyłącznie jako element pomocniczy.

Jakie warunki trzeba spełnić, by dostać kredyt hipoteczny na dom energooszczędny?

Wspomnę jedynie o uniwersalnych warunkach, bo szczegóły różnią się w zależności od wybranej oferty. Jeśli chcesz poznać propozycję konkretnego banku, to zapraszam do bezpłatnej konsultacji. Otrzymasz dokładne wytyczne oraz podpowiem Ci, jak przygotować się do wniosku kredytowego.

1. Standard energetyczny budynku

Dom musi spełniać określone normy efektywności energetycznej. Zwykle chodzi o dom pasywny lub budynek o bardzo niskim zapotrzebowaniu na energię, potwierdzony świadectwem charakterystyki energetycznej.

2. Dokumentacja techniczna i projekt budowlany

W dokumentach powinny znaleźć się rozwiązania wpływające na energooszczędność, np. izolacja, rekuperacja, pompa ciepła czy instalacje OZE. Banki mogą dodatkowo wymagać kosztorysu budowlanego lub harmonogramu inwestycji.

3. Przeznaczenie środków z kredytu

Kredyt musi finansować budowę, zakup albo modernizację nieruchomości w sposób zgodny z celem kredytowym i wymaganiami oferty. Środków nie można przeznaczyć na wydatki niezwiązane z inwestycją np. zakup mebli do salonu.

4. Zdolność kredytowa i formalności

Oczywiście standardem jest pozytywna ocena zdolności kredytowej i historia finansowa, które również obowiązują przy kredytach energooszczędnych.

5. Kontrola realizacji inwestycji

Po zakończeniu budowy instytucja może zażądać potwierdzenia, że inwestycja została zrealizowana zgodnie z założeniami, np. poprzez finalny audyt energetyczny lub odbiór techniczny.

Jakie elementy można sfinansować przy budowie domu energooszczędnego?

W ramach kredytu hipotecznego na budowę domu energooszczędnego można finansować nie tylko samą konstrukcję budynku, ale także rozwiązania, które wpływają na jego efektywność energetyczną. Mogą to być m.in.:

kolektory słoneczne;
instalacje fotowoltaiczne;
pompy ciepła;
kotły na biomasę;
przydomowe oczyszczalnie ścieków;
wentylacja z rekuperacją;
system magazynowania energii;
zielone dachy.

Najczęstsze błędy przy wnioskowaniu o kredyt energooszczędny: przykład z życia

Jednym z najczęstszych błędów przy wnioskowaniu o kredyt na dom ekologiczny jest założenie, że sam eko charakter inwestycji automatycznie wystarczy do uzyskania preferencyjnych warunków. W praktyce kredytodawca patrzy na konkretne parametry energetyczne budynku, a nawet niewielka różnica w projekcie może mieć znaczenie dla ceny kredytu.

W jednym z analizowanych przeze mnie przypadków projektowana charakterystyka energetyczna domu była nieznacznie wyższa od wymagań banku. Po konsultacji z architektem adaptującym okazało się jednak, że wystarczyła drobna korekta materiałowa, aby inwestycja spełniła warunki promocji.

Wniosek? Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić z projektantem, czy parametry domu rzeczywiście mieszczą się w wymaganiach banku. Czasem niewielka zmiana w projekcie może zdecydować o dostępie do lepszego kredytu.

Podobnych błędów przy kredycie budowlanym jest więcej – opisałem je szerzej w osobnym artykule o najczęstszych pułapkach przy finansowaniu budowy domu.

Czy kredyt hipoteczny na dom energooszczędny otrzymasz w każdym banku?

Niestety nie. Nie każdy bank ma w swojej ofercie takie rozwiązanie. Mimo wszystko uważam, że jest w czym wybierać, a w przypadku umowy kredytowej na budowę lub zakup ekodomu (który możesz kupić na rynku pierwotnym lub rynku wtórnym), możesz liczyć na preferencyjne warunki. Najczęściej jest to niższa marża lub jej brak, niższe oprocentowanie stałe lub niższa/brak prowizji za udzielenie kredytu.

Eko kredyt hipoteczny to najczęściej oferta promocyjna, która ma zachęcić do budowy domów energooszczędnych lub wręcz pasywnych. Obecnie maksymalny okres kredytowania wynosi 35 lat, a kwota kredytu mieszkaniowego będzie zależeć od tego, jaką masz zdolność kredytową.²

Porównanie ofert eko kredytów hipotecznych w 2026 roku – które banki warto sprawdzić?

Stworzyłem swój osobisty ranking kredytów ekologicznych 2026 na budowę lub zakup nieruchomości. Myślę, że w kolejnych latach lista instytucji, oferujących tego typu finansowanie będzie się rozrastać.

BNP Paribas

Bank BNP Paribas przygotował ofertę Zielonego Kredytu z marżą obniżoną o 0,1% dla domów energooszczędnych, które:

są przedmiotem finansowania;
stanowią zabezpieczenie kredytu hipotecznego.

Z warunku obniżonej marży skorzystasz już na starcie transakcji, o ile nieruchomość jest oddana do użytkowania i posiadasz świadectwo charakterystyki energetycznej. Ten dokument ma potwierdzać, że wartość wskaźnika rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną wynosi nie więcej niż 58 kWh/m² na rok.

W przypadku domu w budowie obniżka marży (*przy kredycie z oprocentowaniem zmiennym) lub oprocentowaniem z okresową stałą stopą procentową, zostanie odroczona do czasu dostarczenia świadectwa charakterystyki energetycznej, które potwierdzi spełnienie założeń regulaminu promocji banku.

ING Bank Śląski

Natomiast kredyt hipoteczny na dom energooszczędny w ING otrzymasz pod warunkiem, że udokumentujesz zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody.

W zależności od rodzaju nieruchomości konieczne jest spełnienie jednego z wymagań widocznych w tabeli.

mBank

mBank oferuje obniżenie oprocentowania o 0,2 p.p., jeżeli kupujesz lub budujesz nieruchomość energooszczędną i spełniasz warunki promocji. Bank nie pobiera też prowizji przy kredycie hipotecznym na dom pasywny, ani za wcześniejszą spłatę hipoteki. Wymagany wkład własny wynosi minimum 10%.

Instytucja dokładnie monitoruje to, czy spełniasz warunki umowy. Po dwóch miesiącach od zakończenia inwestycji musisz dostarczyć świadectwo charakterystyki energetycznej.

BOŚ Bank

BOŚ Bank również oferuje ekologiczny kredyt hipoteczny z obniżoną marżą. Głównym jego warunkiem jest montaż elementów proekologicznych, których koszt nie może być mniejszy niż 8-10 proc. od kosztów całkowitych inwestycji. Do elementów tych zalicza, m.in.:

OZE;
ogrzewanie zasilane energią elektryczną (np. ogrzewanie podłogowe);
system wentylacji z rekuperacją;
inteligentny dom;
obieg szarej wody;
system inteligentnego domu.

Inne warunki kwalifikacji to np.:

wartość wskaźnika EPH+W (kWh(m² na rok) określającego roczne zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (mniejsze niż 65 kWh/m² na rok w przypadku pozwolenia na budowę, które wydano po 30.12.2020 r.).

PKO BP

Jeśli myślisz o kredycie na eko dom w PKO BP, to Twój dom powinien mieć świadectwo energetyczne potwierdzające Ep nie wyższe niż 63 kWh/m² na rok. Możesz wtedy liczyć na marżę obniżoną o 0,1 p.p. Warunkiem jest dostarczenie świadectwa charakterystyki energetycznej o terminie ważności nie krótszym niż 60 dni.

Pekao S.A.

EKO kredyt mieszkaniowy w Pekao S.A oferuje obniżkę marży o 0,05 p.p.

Velo Bank

Z kolei Velo zaoferuje Zieloną Hipotekę i obniżkę marży od standardu o 0,2 p.p., ale pod pewnymi warunkami.

Podsumowanie ofert kredytów hipotecznych na dom energooszczędny 2026

Polecam Ci jeszcze mój osobny wpis o tym, co może stanowić wkład własny przy budowie domu, jakie wymagania w tej kwestii mają banki oraz czy zawsze musisz dysponować własnymi środkami na zakup inwestycji.

Gdzie najlepiej wziąć kredyt na budowę domu energooszczędnego?

Nie ma jednego najlepszego banku dla każdego. Przy tego typu finansowaniu najważniejsze są nie tylko marża czy prowizja, ale również wymagania dotyczące wskaźnika EP, dokumentacji, wkładu własnego i sposobu rozliczenia inwestycji.

Najlepsza oferta to zwykle taka, która:

akceptuje parametry Twojej inwestycji;
daje realne korzyści za energooszczędność;
nie stawia trudnych do spełnienia warunków po zakończeniu budowy;
ma konkurencyjny całkowity koszt kredytu.

Przed wyborem banku polecam porównać nie tylko reklamowaną promocję eko kredytu hipotecznego, ale cały model finansowania.

Czy oprocentowanie kredytu hipotecznego na dom energooszczędny może być lepsze?

Może być lepsze, bo banki chętnie wspierają postawy proekologiczne poprzez udzielanie atrakcyjnych ekokredytów. Warunki dla domów energooszczędnych najczęściej przyjmują formę niższej marży, obniżonego oprocentowania albo braku prowizji.

Skala korzyści zależy jednak od konkretnej instytucji, standardu energetycznego nieruchomości i tego, czy spełnisz wszystkie wymagania formalne. Co więcej, niektóre banki mogą zaproponować kredyt bez prowizji. Poza tym domy energooszczędne mają niższe koszty eksploatacji, a to oznacza mniejsze ryzyko niewypłacalności klienta.

Jakie dokumenty są potrzebne do eko kredytu hipotecznego?

Do złożenia wniosku potrzebujesz standardowych dokumentów, typowych dla kredytu mieszkaniowego oraz dokumentów, które potwierdzą charakterystykę energetyczną budynku (* w tym stan techniczny domu, kosztorys czy wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynku).

Najważniejsze dokumenty do kredytu hipotecznego to:

numer księgi wieczystej;
prawomocne pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy;
wypis i wyrys z rejestru gruntów lub kopia mapy ewidencyjnej (nie starsze niż 3 miesiące);
wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunki zabudowy;
dokument potwierdzający nabycie działki (akt notarialny, darowizna, spadek, licytacja);
kosztorys budowlany na formularzu bankowym;
dziennik budowy;
projekt techniczny (*który zawiera rozwiązania technologiczne, ograniczające zapotrzebowanie na energię. Roczne zapotrzebowanie wynosi zazwyczaj mniej niż 60-70 kWh/(m² na rok);
zaświadczenie o dostępie do drogi publicznej;
świadectwo charakterystyki energetycznej (po zakończeniu inwestycji lub dla nieruchomości z rynku wtórnego);
operat szacunkowy (wycena nieruchomości).

W zapisach umowy kredytu hipotecznego, znajdziesz dodatkowo obowiązek dostarczenia świadectwa energetycznego po zakończeniu inwestycji.

Dlaczego warto wybrać eko kredyt hipoteczny na dom energooszczędny?

W mojej opinii warto, bo eko kredyt hipoteczny może łączyć dwie korzyści: preferencyjne warunki finansowania oraz niższe koszty użytkowania domu w przyszłości. Inwestujesz w aktywo, które w założeniu ma być tańsze w utrzymaniu.

Jak pokazały lata 2022-2023, kiedy to wybuchła wojna na Ukrainie, a dotychczasowy dostarczyciel zasobów energetycznych (gaz, węgiel) Rosja został zmarginalizowany na arenie międzynarodowej, ceny energii w bardzo krótkim czasie potrafiły skokowo wzrosnąć. Relatywnie tanie surowce kilkukrotnie podrożały, a przeciętny Kowalski miał momentami problemy z regulowaniem swoich bieżących rachunków.

Dlatego opłacalność ekokredytu hipotecznego dostosuj do swojego portfela, jednocześnie pamiętając, że standardowa obniżka z tytułu rozwiązań ekologicznych może pomóc zmniejszyć całkowity koszt kredytu.

Ile kosztuje budowa domu energooszczędnego?

Zwykle kosztuje więcej niż realizacja standardowego projektu. Skala tej różnicy zależy głównie od technologii, jakości izolacji, stolarki, wentylacji z rekuperacją, źródła ogrzewania czy ewentualnych instalacji OZE.

W praktyce wyższy koszt początkowy warto oceniać łącznie z późniejszymi oszczędnościami na eksploatacji oraz możliwością uzyskania preferencyjnych warunków. Przy porównaniu opłacalności polecam zestawić ze sobą nie tylko sam koszt budowy, ale też koszt finansowania i przyszłe rachunki za energię.

Czy są dopłaty do kredytu na dom energooszczędny?

Najczęściej nie ma dofinansowania do budowy ekologicznego domu w tym sensie, że państwo nie dopłaca bezpośrednio do raty tylko dlatego, że budujesz dom energooszczędny. W praktyce możesz jednak łączyć kredyt z programami wspierającymi elementy inwestycji, np. poprawę efektywności energetycznej, źródła ciepła albo instalacje OZE.

To ważne rozróżnienie, bo:

kredyt hipoteczny eko finansuje budowę lub zakup nieruchomości;
programy wsparcia mogą częściowo finansować wybrane rozwiązania zastosowane w domu;
ulgi podatkowe mogą dodatkowo obniżyć koszt części wydatków.

Szczegółowe wytyczne na temat programów wsparcia odnajdziesz na rządowej stronie: gov.pl. ³

Zalety i wady eko kredytu hipotecznego na dom energooszczędny

Zalety

Preferencyjne warunki finansowania dla nieruchomości energooszczędnych (np. niższe oprocentowanie lub brak prowizji).
Oszczędności na kosztach eksploatacji domu, a co za tym idzie, niższe rachunki.
Potencjalnie wyższa wartość rynkowa nieruchomości.
Możliwość połączenia kredytu z dodatkowymi programami wsparcia.
Lepsze warunki ubezpieczeniowe (*niektóre firmy ubezpieczeniowe oferują korzystniejsze stawki na polisy dla domów energooszczędnych, uznając je za bardziej wartościowe).
Większa przewidywalność kosztów użytkowania budynku w długim terminie.

Wady

Konieczność spełnienia określonych standardów energetycznych.
Potrzeba skompletowania szerszej dokumentacji.
Potencjalne ryzyko związane z oprocentowaniem (w przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym istnieje ryzyko wzrostu rat kredytowych w wyniku podwyżek stóp procentowych).
Ryzyko utraty preferencyjnych warunków, jeśli nie dostarczysz wymaganych potwierdzeń po zakończeniu inwestycji.

Co jeszcze warto wiedzieć przy kredycie na budowę domu energooszczędnego?

Przejdźmy jeszcze przez tematykę, która jest ściśle związana z kredytowaniem eko. Chodzi mi o kredyt na budowę domu. Stawiając nieruchomość, czy to proekologiczną, czy też standardową będziesz musiał zwrócić uwagę na poniższe aspekty.

Zapoznam Cię z nimi pokrótce – więcej przeczytasz w dedykowanych ku temu artykułach.

Jak przygotować kosztorys budowlany?

Kosztorys budowlany jest dokumentem niezbędnym przy staraniu się o zwykły kredyt hipoteczny, ale i o kredyt ekologiczny na budowę lub remont. Zawiera on opis wszystkich etapów budowy. Zaczynając, np. od stanu zero i kończąc np. na stanie deweloperskim. Dotyczy zarówno nieruchomości, którą budujesz od podstaw, jak i tej, którą planujesz rozbudować.

Z ważnych infomacji, które powinieneś znać, to fakt, że każda instytucja ma swój własny wzór kosztorysu. Może się on różnić od pozostałych, co najwyżej strukturą. Cena kosztorysu w zależności od projektu, stopnia skomplikowania i zakresu prac wynosi od kilkuset do nawet kilku tysięcy złotych.

Jak się dzieli i rozlicza transze? Czy potrzebujesz faktur?

Podział transz kredytu będzie się różnił w zależności od banku. Przykładowo ING Bank Śląski dzieli zazwyczaj kredyt na budowę domu ekologicznego na dwie transze (*ale zdarza się, że środki wypłaca w jednej transzy). Z kolei, np. Millennium Bank uzależnia liczbę transz od wysokości przyznanego finansowania. Oznacza to, że jedna transza może być wypłacona w kwocie nie większej niż np. 200 tys. zł.

Pozostałe banki, typu Santander Bank Polska rozkłada transze w zależności od bieżącej wartości nieruchomości. Ważna informacja jest taka, że masz prawo zrezygnować z ostatniej transzy, jeśli okaże się ona w Twoim przypadku niepotrzebna. Dzięki temu będziesz płacił raty od wykorzystanej kwoty, co finalnie zmniejszy całkowity koszt kredytu.

Jak rozliczać poszczególne transze?

Pierwsza transza jest wypłacana zaliczkowo, a wypłata kolejnych jest uzależniona od rozliczenia prac budowlanych ostatniego etapu, na które otrzymasz środki.

Banki komercyjne nie wymagają dostarczania faktur i rachunków, które potwierdziłyby wydatki. Banki spółdzielcze mają za to inne podejście i żądają faktur w wysokości 60% inwestycji.

Co to jest karencja i jaką wtedy płacisz ratę?

Karencja to spłata samych odsetek, które są naliczane od wypłaconej kwoty kredytu (*wypłacona kwota w tym przypadku to nie to samo, co całkowita kwota kredytu). Okres karencji jest obowiązkowy i trwa aż do czasu wypłaty wszystkich transz, czyli od 24 do 36 miesięcy. Spłatę kredytu zgodnie z ratami kapitałowo – odsetkowymi rozpoczynasz dopiero po okresie karencji. Niestety w tym czasie nie spłacasz kapitału, co powoduje, że odsetki naliczone za ten okres stanowią dodatkowy koszt.

Jeśli budowa będzie postępować szybciej, niż zaplanowano, możesz skrócić okres karencji. Dodatkowo masz prawo wnioskować o wydłużenie karencji, ale decyzja ta będzie już zależeć od oceny zdolności kredytowej, której dokona bank.

Wycena nieruchomości

Bank w przypadku domu, który stanowi przedmiot zabezpieczenia, będzie wymagał profesjonalnej wyceny przygotowanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Taka wycena jest nazywana operatem szacunkowym. Określa ona, m.in. wartość działki, wartość bieżącą inwestycji, wartość odtworzeniową czy prognozowaną. Rzeczoznawca, przygotowując operat szacunkowy, weźmie pod uwagę stan prawny i stan techniczny nieruchomości.

Możesz wykonać wycenę nieruchomości do kredytu na własną rękę lub skorzystać z wyceny wewnętrznej banku. Jej koszt zależy od lokalizacji. Zwyczajowo w przypadku budowy domu waha się od 1 tys. zł do 1,2 tys. zł.

Ubezpieczenie nieruchomości

To z kolei kwestia bezwzględnie wymagana przez każdy bank. Jeśli zabezpieczasz się na domu lub lokalu mieszkalnym, to od początku do końca umowy kredytu hipotecznego będziesz zobowiązany do opłacania ubezpieczenia nieruchomości. W przypadku domów energooszczędnych lub pasywnych zwróć szczególną uwagę na dodatkowe dwa ryzyka:

Ryzyko przepięć sprzętu na skutek wyładowań atmosferycznych: domy o obniżonym zapotrzebowaniu energetycznym są wyposażone w sprzęt o wysokiej wartości. Gdyby przez instalację domową przeszło wyładowanie atmosferyczne o wysokim napięciu, to mogłoby spowodować straty w bardzo dużej kwocie.
Ryzyko zniszczenia instalacji fotowoltaicznej: potocznie zwana fotowoltaika jest narażona najbardziej ze wszystkich rozwiązań proekologicznych. Do standardowego zakresu umowy ubezpieczenia, dodaj ryzyko zniszczenia instalacji np. poprzez wiatr lub grad.

Z oczywistych względów polisa na dom energooszczędny będzie droższa niż dla standardowo stawianej nieruchomości.

Źródło:

¹ Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków

² Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, knf.pl

³ Dopłaty państwowe powiązane z efektywnością energetyczną, Program Czyste Powietrze, Moje Ciepło, Ciepłe Mieszkanie